被业界寄予了无限想象和期望的秋季房博会大幕落下，这次房博会有点热闹、有些惊喜，还有些出乎人们意料，出现了许多值得分析的现象，其中最突出的一点就是市场的两个大头———“供”和“需”，在这次房博会上出现了许多出人意料的情况。

“赶集”：购房者纷纷出动需求量大大超过上半年

在我们统计的数据中，两个数据比较引人注目，一是本届房博会我爱我家现场登记客户2000多个，与上半年人居展相比上升了38.6%，二是我爱我家现场接待客户中有意向的客户近500个，与上半年人居展相比上升了42.95%。据悉，从中介公司了解到的情况来看，现场登记客户量和意向客户量同比都有不小幅度上升。对于这种“赶集现象”，我们市场研究中心指出：随着个税影响逐渐被市场所消化，购房者观望情绪已经发生了变化，特别是大量刚性需求开始释放。这表明杭州二手房市场买方市场已经开始全面复苏。

购买意向强“赶集”心态明显

对于“登记客户”与“意向客户”这两个数据的含义，业内显然更看重第二个数据。业内专家认为：现在简单的客户需求已经很难反映市场的实际情况，意向客户的指标对于近期市场的走势影响很大，这些需求很有可能在最近转化成为实际购买力。一些经纪人反映，“这次来房博会现场的客户购房意向相当明确，能确切的告诉经纪人要买的房子的地段、面积、总价，有的客户甚至指定要买某个小区的房子”。

从“国六条”到“个税”出台，杭州二手房市场经受了两次考验，虽然杭州二手房市场成交量和房价并没有出现明显的降幅，但是人气明显大不如前。买方“持币待购”、“盼跌心理”在市场上时有弥漫，如果这种心态长时间未能改变，势必会影响整个二手房市场的运行。

据统计，今年1-8月份杭州二手房均价8304元/平方米，与去年同期8311元/平方米基本持平，杭州二手房市场基本上已经停止疯涨，但是从短期来看也无大幅下跌的可能性，从这次房博会买方的反应来看，购房者已经基本上认同了这种局面。

在房博会上成交的房源中，其中有一套九莲新村的房子很有代表性，从看房到成交只花了3个小时。一些业内人士认为：今年购房者“赶集者”心态很明显，目的性很强。虽然人流量有所下降，但是有效客户数量反而增多。

对于房博会后买方的动向，我们保持谨慎的乐观心态：虽然从现在来看，房博会上买方需求已经有全面复苏的迹象，但是现在购房者心态普遍比较“悠闲”，“不见好房不撒网”，要多少时间才能把需求转变为实际购买力还有待考验。

继续观望：房东集体沉默

挂牌背后的原因

与“购房者”的集体“赶集”相比，房东们则显得比较沉默。据统计，四天房博会我爱我家收获的房源量不过百余套，与3月份人居展相比下降了58.74%。据了解，本届房博会杭州各大中介公司现场登记房源都不甚理想。门店的一份数据表明，房博会四天门店里新登记房源量并没有比平时有明显的增幅。按常理说，房博会需求如此火暴，房东何不趁此东风高挂房源，以求早日成交。这样看似“意外”的数据后面又藏着怎样的玄机？

对于这样的状况，一些业内人士指出：从以往来看房博会更像是一场“卖房会”，购房者希望能够“万里挑一”找到合适的房子，而对于房东来说，现场卖掉的可能性不大，现在中介公司连锁网络完善，什么时候都能挂房源，大多数房东不愿凑此热闹的心态可以理解；还有一些人认为：信息的传达具有一定的滞后性，市场需求复苏的行情传达至房东处需要一定的时间。诚然，这样的分析都有一定的道理，但是从整个二手房市场的格局来说原因远没有这么简单。

我们认为：受到国家宏观调控的影响，杭州二手房市场交易的主动权已经从卖方转移至买方。这种主动权的转移可以从新政带来的交易成本的承担上看出来，从“个税”后的成交房屋来看，在交易过程中承担营业税、个税的房东越来越多，显然这样的选择不是他们的本意。从房东的收益来看，现在卖房子显然不是最好的时机。一些经纪人透露：从最近的成交单价看，很多成交物业都低于市场价，如果房东不合理调价，短期内成交的可能性不大。

挂牌越发谨慎

“姑娘儿，我的房子现在挂这个价行吗？”在房博会为数不多的来挂房源的房东中，这样的询问不少。我爱我家资深经纪人姜君已经参加过3年房博会，她反映：以前经常有房东挂房源时不看市场行情，盲目挂高价，结果房子一挂半年都无人问津。

现在大多数房东对市场行情心里多少都有底，挂价都比较实际，一些急售的房东挂价甚至会大大低于市场价，可以说现在挂价的水分很少。我们认为：近期需要动用大笔资金或者对房产市场未来走势极不乐观的房东大多已经把房子挂了出来，而且挂价比较合理，而剩下的一批暂时无资金之虞又暂时无投资打算的房东，能卖就卖，不能卖他们也不急，有的已经早早把房子租掉了，对于他们来说，除非市场有明显好转的信号，低价挂牌显然不是他们的本意。

可见，房博会后杭州二手房市场房源量的变化幅度大小取决于整个市场基本面能否继续好转，需求量能否继续保持稳定。随着房博会的举行，杭州二手房市场的市场行情走势逐渐确定，房东的集体沉默肯定将会打破，房东的分化将会越来越明显，一部分房东将继续观望，另一部分房东将根据房博会的市场行情再待市而沽。

全面回暖并非是终点

数据统计显示，今年1-8月成交量与去年同期相比上升了103.88%，客户需求量同比上升93.49%，这些数据表明杭州巨大的人口规模以及由此衍生的住房需求数量依旧巨大。从房博会有关方面的另一份统计数据看，本次房博会上90平方米以下的新房只占全部新房的12.4%，以期房形式出现的中小户型更是屈指可数，而且从未来一段时间内来看，“国六条”中“90平方米以下70%的规定”是否能够执行到位也是一个很难有确切答案的问题。综合上面两点，二手房市场的机会短期内将难以被取代。

房博会上买方需求的全面复苏，杭州二手房市场的全面回暖似乎已经是意料之中的事情了。但是对于杭州二手房市场来说，在这个多事之秋，在面对新政更迭之际，什么时候能真正平稳健康地发展才是更令人关心的事情。从有关部门在房博会上做的一份二手房市场需求调查显示，在二手房市场的需求分类中改善性需求占56%，婚房需求占28%，学区房需求占8%，投资仅占4%，从这些统计数据我们可以看到“梯度消费结构”已经逐渐形成。经过将近一年的调整和阵痛，整个市场已经开始向真正合理的结构过渡，这是比看到市场全面回暖更令人欣喜的信号。

房博会几大看点

看点一：展位毛漂亮，主题木佬佬

我爱我家走的“温纯”路线一直是二手房展区一个亮丽的风景，今年“寻家”的主题更是把这一主题演绎淋漓尽致。除了我爱我家，另外一些展位也值得一看。盛世管家的“70年代人70万家”，中原的“淘房”，都堪称历年来二手房展的经典之作。

看点二：房源量更多，分类更细致

“这次房博会我们就是从满足客户的需求出发，在量和细分上做文章。推出的房源量超过以往任何一届，为了更好地满足不同阶层的不同需求，我们推出了‘快乐小窝’、‘两人世界’、‘三口之家’、‘名流府第’等系列主题性房源，购房者可以更快速地找到自己想要找的房子。”我爱我家企划部经理唐理彦对于今秋房博会的房源布置做了这样的描述。

房源是二手房中介的核心竞争力，通过一上午在和平会展中心二手房区域的转悠，笔者发现与上半年相比，本次房博会现场发布的房源量明显上升，笔者粗略估计一下，大概上升了两成左右。在房源的现场展示上，中介公司都针对客户的不同需求进行了比较细致的分类，这边是“精品婚房”，那边是“舒适三居”，这边发光盘，那边送扑克，总而言之一句话，“让客户看个清清楚楚”。