2006年可谓是楼市风云变幻的一年，特别是二手房市场遭到了调控的连番“重拳”，“营业税时限延长”、征收“个税”等一系列调控措施出台，让二手楼市再次体验到丝丝凉意。

金秋9月，浙江省第十三届房博会如期而至。刚刚从一系列政策调控中缓过神来的二手房市场，能否通过房博会彻底回暖？现在是不是购房者购房的良机？这些都成为各方关注的焦点。

来自市场第一线的相关数据和分析显示，杭州二手房价涨幅已处于全国中下水平，经过几轮调控房价已趋稳，购房者挑选余地也更大。特别是随着房博会的举办，二手楼市购买信心进一步被激活。可以说，现在是购买二手房的不错时机。

调控房价初见成效

从下图我们可以更加清楚地看到今年1-8月杭州二手房价的走势。对此，我爱我家市场研究中心分析认为：去年“国八条”对杭州二手房市场影响巨大，整个2005年下半年行情一直没有起色，房价也随之出现一定的跌幅，这种冷淡的市场局面直到今年年初政府出台了相关利好政策，整个行情才有所好转。

据统计，2月份的成交量比1月份猛增128.3%，这似乎让大家看到了市场回暖的信号，房价也有了上升的趋势。由于市场存在强大的刚性需求，5月17日前，市场成交价位在前期小幅盘整后，在供需两旺的拉动下迅速到达最高位。但是随着5月17日“国六条”的出台，刚刚回暖的市场再度降温，特别是8月1日开始征收“个税”，使得整个二手房市场一下子进入了暂时冰封状态。业主们明显表现出对未来房产市场信心不足，部分业主下调售价，急于抛售手中房产。

在国家调控政策连续出台的背景下，投资者退出楼市已经是大势所趋。业内人士指出：去年“国八条”之后，房产投资者已经感觉到房产市场瑟瑟的寒意，但是丰厚的溢价回报还是让很多人继续观望。但之后政府对房地产市场调整的强硬立场，让相当数量的房产投资者在蛰伏了一段时间后选择撤出楼市，这样的趋势在今年下半年已经基本定型。投资者心态也发生了较明显变化，他们基本以追求长线收益为主，所投资的物业大多买入价低于市场价格，投资心态比较理性。从这些信号中，我们可以看出杭州二手房市场的主体结构已经趋于健康。

我爱我家市场研究中心数据显示，1-8月份杭州二手房均价8304元/平方米，与去年同期8311元/平方米基本持平。看来随着一波波政策的打压，房价并没有出现人们预期的大幅回落。但我们可以发现，房价上升趋势已经得到了明显遏制，这说明政策的影响在整个二手楼市所产生的效果正在慢慢显现。

二手房市场1-8月房价走势图

刚性需求成为市场基调

虽然二手楼市受到了宏观调控政策的影响，但是从实际成交情况来看，8月成交量还过得去，杭州几家中介公司都表示该月交易量并没出现太大滑坡。“因为受到个税细则不明朗的影响，上半月成交寥寥，差不多都是在下半月成交的，从这个角度来说，市场行情方面所受影响不大。”我爱我家企划部唐理彦如是描述。

市场是检验政策的“试金石”，征收“个税”后杭州二手房市场的表现折射出目前市场的主流基调。8月17日完成的“个税第一单”似乎成为分水岭，随后成交量便走出一波“喇叭”状放量趋势，到8月最后一周，周成交量已超过6月同期18.4%。

对市场的迅速回暖，我爱我家市场研究中心认为：从表面看是因为“二选一”细则方法对实际成交双方影响较小，但是从深层次看，刚性需求占据市场主流是市场回暖的主要原因。该研究中心曾在8月做过一次客户结构调查，发现改善住房的客户占成交量48.2%，婚房购房者占16.7%，学区房占12.4%，拆迁房安置占5.5%。从中不难看出，刚性需求占据了绝对主流。

如果说一个月的数据还具有一定的偶然性，那么另一些数据也许更能反映这个问题。从杭州中介公司1-8月的成交数据统计中发现，前6个月“婚房”成交量占总成交量的五到六成，6月之后客户“改善性需求”逐渐成为主流，这类成交量占了总成交量的四到五成。

从市场需求面看，我爱我家市场研究中心数据统计还显示，今年1－8月成交量与去年同期相比上升了103.88%，客户需求量同比上升93.49%，这些数据表明杭州庞大的人口规模和快速发展的经济实力衍生出强烈的住房需求。据统计，2005年近5万应届大学毕业生留杭工作，加上每年数量庞大的外地打工者和创业者，实际新增住房需求巨大。业内人士认为，杭州居高不下的房价使得住房实际购买力打了很大折扣，但从中国人传统的住房观念来看，购房还是无法回避的人生大事。一些分析人士同时认为，从购房者心态来看，宏观调控初期“盼跌”心理普遍存在，但宏观调控一年来，杭州楼市并未出现较大的价格波动，使得楼市双方基本认同了现在的价格水平，“该买就买，该卖还是卖”。我爱我家市场研究中心统计，市场中房龄在5年内的房源占到总成交量的不小部分，都在“5年大限”之内，这说明大家已经开始接受新政。

房交会积累购买信心

虽然新政之下大局已定，但余波尚未平静。

“交易背景变了，交易规则自然也要发生相应的变化，因此每个政策出台之后，市场都会有一个观望期。”我爱我家企划部唐理彦分析，今年国家宏观政策对楼市的调控力度和深度都比以往强，这给市场人气方面带来极大的消极影响。虽然8月份二手房市场成交情况不错，但宏观背景带给购房者的心理影响远未结束，人们对是否还会继续出台调控政策充满疑问。而房交会正是买卖双方消除疑虑，了解市场基本面的最好机会。

上半年的房交会调查显示，57%的消费者前往房交会现场只是为了解行情；25%表示去看看是“为购房作准备”；另有10%只是去随便逛逛；只有8%打算当场下单。我爱我家市场研究中心数据显示，上半年房交会期间现场客户成交并不多，但之后一个月却出现了成交高峰期。对此，一些房产界资深人士指出，从去年开始，房交会已转变成为房产企业积聚人气，购房者了解市场的一种渠道，部分购房者只有在“心中有数”的情况下才会出手购置不动产，这比较符合现在购房者理性的购房心态。

我爱我家市场研究中心认为，杭州二手房市场现在以刚性需求为主，拆迁、置业升级、结婚等购房需求是整个市场的有力支撑。随着调控政策所带来的观望情绪的逐渐减弱，这些自住需求将快速释放，进而刺激二手房市场交易量的整体增长，而9月份的房博会则成为市场全面回暖的信号。

结论：从上半年全国主要城市房价调查的结果来看，杭州房价涨幅已居于全国中下水平。专家认为杭州二手房市场经过几番调整，房价已趋于稳定，短期之内上升或下降的可能性都不大。同时，随着大量新盘的交付，二手房市场上的次新房比例将进一步上升，二手房市场住宅类型将更加丰富，购房者挑选余地更大。加之恰逢新政，整个市场基调倾向“利空”，现在反而是出手购买二手房不错的时机。资深经纪人还提醒购房者，二手房是“一房一价”，装修、新旧、楼层不同，价格也会出现较大差距，因此买房时还要综合考量。

相关链接：杭州五大区域均值报告（根据我爱我家市场研究中心杭州1-8月份二手房区域成交分布表）

城东：

该区域成交量占总成交量的19.3%，成交均价7839元/平方米，供需比1∶1.05。随着杭州城市建设中心由西湖向钱塘江两岸发展，城东区域逐渐从城市边缘地带成为城市准中心，二手房市场逐渐被人看好。该区域二手房结构比较丰富，既有上世纪八九十年代的房子，也有2000年后的次新房，原先新房与二手房价格倒置的情况也在房东积极调价中得到改变。由于滨江、下沙新盘数量较多，那里的二手房市场压力较大。

城东六大小区1-8月成交均价图

城南：

该区域成交量占总成交量的9.7%，成交均价8264元/平方米，供需比1∶1.36。虽然城南陈旧的面貌还没有完全改变，但是随着区域交通和生活配套方面问题的逐步解决，该区域二手房市场人气所有抬升。从1-8月份的成交情况看，该区域次新小区的成交量较高，1995年的老房子成交量只占总成交量的23.4%。而西湖边的房子由于售价极高，少有人问津。

城南六大小区1-8月成交均价图

城西：

该区域成交量占总成交量的24.2%，成交均价7940元/平方米，供需比1∶1.09。城西住宅区云集，区域居住成熟度很高，在二手房市场上一直比较受欢迎。随着三墩开发的进一步完善，涌现了一大批单价较低的小区，这很好地补充了整个区域的住宅产品结构。从今年的整体走势来看，城西也是房价波动最小的一个区域，这表明该区域房价已经被大多数人所认可。

城西六大小区1-8月成交均价图

城北：

该区域成交量占总成交量的30.7%，成交均价7818元/平方米，供需比1∶1.4。城北区域的异军突起是今年杭州二手房市场最大的亮点，该区域成交量的上升除了得益于区域交通和配套的改善及性价比非常突出，更重要的是其丰富的住宅结构。随着行情的趋热，部分小区房价在今年已经出现了小幅上涨。

城北六大小区1-8月成交均价图

城中：

该区域成交量占总成交量的15.3%，成交均价9792元/平方米，供需比1∶1.36。随着杭州交通和区域商业中心逐渐完善，市中心住宅的优势逐渐减弱。再加上现在购房者已经从原先的“地段论”转变为“综合论”，很多购房者更加注重小区的环境、物管和舒适度。一些经纪人同时反映，一些上世纪80年代的二手房还要8000多元/平方米，这让如今以初次置业者为主的购房者感到力不从心。

城中六大小区1-8月成交均价图