2006年5月24日9部委联合发布了《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，其中规定：90平方米以下住房面积比重必须达开发建设总面积70%以上。国家颁布这项政策，主要是通过行政手段来调整住房供应结构，达到市场供需平衡，保持房产市场的健康发展。

那么目前杭州楼市的供应与需求之间到底相差多少，供需矛盾点在哪里呢？

在浙江省第十三届房博会期间，汉嘉机构以问卷调查、深入访谈的方式对消费者进行了全面细致的调研，共取得样本815份。同时结合消费者购买行为理论和统计学中的市场调查的方法，采用配额抽样，并结合常用统计软件SPSS，主要运用描述统计、因子分析、相关分析和卡方检验等统计方法对调查数据进行分析，总结杭州普通公寓楼消费者的需求特征。

另外结合汉嘉楼盘库的成交统计数据，从供需两个方面来简单分析一下杭州楼市的供需矛盾点。

总量：滨江、江北、下沙供需最失衡

受2003年集中供地影响，2005、2006年杭州楼市进入一个供应高峰期，整个住宅市场处于供大于需的状态。

从消费者偏好的购房区域看，比例变动不大，依旧是城西、城中、滨江比例最高。郊区房产的比例仍然较低。其主要原因，一方面是杭州郊区的整体配套还不完善，一主三副的格局还没有真正形成。另一方面是杭州居民还没有形成大杭州的观念，对郊区房产仍有排斥性。

从市场存量看，主要集中在滨江区、城中区域，共占总量的一半多。从各区域可售量的比例与消费者偏好的比例看，城西、城东两个区域需求比例高于供给比例，说明三个区域刚性的需求量还是比较充足的。

滨江、下沙、江北区域明显供给大于需求。城中、城北、之江三个区域供需比例基本维持平衡。

产品：江北、滨江产品供需最失衡

各区域消费者需求面积相差并不大，集中在100平方米左右，以经济型两房、三房为主。但各区域的供应面积却相差较大，其中江北、滨江区域套均面积较大，达140平方米以上。

从整体来看，各区域都存在不同程度的供需失衡。其中江北、滨江区域最为失衡，供需比达到1.4以上，平均每套面积供需之间相差43-45个平方米。

分析其原因，购买两个区域房产的均以改善居住条件的购房者居多，而受宏观调控影响以及前景的不明朗，众多需要大户型的购房者仍处观望态度，导致平均需求面积的减少。

另一方面，杭州楼市经过几年的火爆后，房价已处于一个高位，而购房者的主体却在逐渐发生变化：由金字塔尖人群向金字塔中部人群转变，改善型用房逐渐趋于“大众化”，总价承受力也开始下降，使得消费者不得不减少面积需求。

价格：消费者预算单价明显偏低

我们将各区域购房者的平均预算单价与8月各区域成交单价进行了简单对比，发现房价相对较高的江北、城中、城西区域，消费者预算单价明显较低，说明虽然偏好这三个区域的购房者居多，但有效需求不足，大部分消费者无实际的购买能力。

近郊板块城东、城北、滨江，预算单价与实际成交价相对比较接近，关键还是产品不适合主流需求。远郊房产看，消费者完全可以承受目前的市场单价，关键还是解决产品与区域配套的问题。

消费者期待90平方米以下房源上市，需求舒适型两房居多

通过以上简单的分析，可以清楚地看到住宅市场的供需矛盾比较严重，主要原因还是近几年住宅价格上涨幅度，远远高于居民收入提高的水平。再加上购房人群的“大众化”趋势，消费者面积需求实际呈下降趋势（可对比历年房交会数据），而房产商们却没有注意到市场的变化，仍然一味地开发大户型产品，导致市场的同质化、供需失衡。

受“90平方米以下须占70%”新政的影响，未来中小户型供应量逐步增加，市场矛盾会得到一定的缓和，但消费者如何看待新政呢？汉嘉机构也专门进行了深入调研。

调研中，我们列举了几个对新政策的观点，让消费者选出最认同的一项。调研显示：六成多的消费者对90平方米以下的小户型产品持期待态度，其中以购置结婚用房的年轻人居多。63.2%的比例，也说明不少消费者还将继续观望，等待90平方米以下小户型产品的上市。

另外，对小户型产品不抱有希望，认为应趁早购买大户型者的比例为17.9%，说明大部分消费者还是比较理性和务实的，房产新政不会引来大户型产品的热销。

对户型调控政策的看法

对于90平方米以下产品，68.5%的消费者偏好舒适型两房。说明大部分消费者购房并不是一味强调经济性，在总价可承受的条件下，对住房的舒适方面还是有较高的要求。

另外，调研中也发现虽然大部分消费者都很期待小户型的上市，但由于杭州房产商以往很少开发类似产品，大多还是担心户型设计不合理。从调研数据来看，消费者普遍还是可以承受90平方米左右房源总价，未来中小户型楼盘能否取得消费者认可，关键还是看户型设计是否舒适。