昨日预定套数：21套昨日交易套数：97套昨日交易均价：13400元/平方米

昨日的成交纪录显示，商宇青春都市公寓两套房子，均价为8460元/平方米。有位关心城东区块的朋友问我，看楼盘宣称均价是10500元/平方米，为什么价差如此之大？

楼市行情虽说称不上瞬息万变，但仅从两套房子一天的平均交易价格（交易均价）来准确评判一个楼盘的整体价格走势，显然是不可能的任务。更何况，两种概念不同的均价———交易均价与开盘均价，导致了上述疑惑的产生。

从透明售房网上可以看到，加上本周签定的购房合同，这个2月下旬上市的楼盘，已经实现了近三分之一的销售量，算得上销售状况良好了———就在上周，其交易均价维持在9970元/平方米，所以本周不可能突然采取加大折扣的优惠促销措施。昨天傍晚，来自该楼盘售楼部的信息证实，这两套交易均价为8460元/平方米房子，是楼层和朝向等综合因素相对优势不明显，也就是价格较为实惠的户型。

在商品房开发的起步阶段，“起价”一词是最常见的，不过近年来的本地房产广告中“起价”淡出，取而代之的是“均价XXXX”，成为房产报价的习惯用法（即开盘均价）。顾名思义，开盘均价应该是这个楼盘开盘发售的平均价格，它代表一个项目的整体价位水平。但是它不是简单的最高价与最低价的算术平均值，而是开发商根据当时市场情况制定的，以收回成本并获得利润的价格。至于每一个户型的价格，则是根据各个户型的垂直位置（楼层）和水平位置（在一层楼中的位置）差以及每个户型的朝向、采光、通风等的不同定出系数（好朝向、好位置的户型当然系数就高），再用这幢楼拟定的均价与系数相乘，得出每户每平方米的价格。考虑房地产本身的成本及市场供求关系制定了均价。一般来说，多层的楼盘交易均价接近开盘均价的户型位于4层或5层；高层在6-8层，户型位置多为东、西向。

那为什么连上周的交易均价也低于开盘均价呢？我们或许可以用这种简明扼要的方法来解释：像青春都市公寓这样地段和品质都较有吸引力的楼盘，往往先下单者都尽可能挑价格低的户型选，特别是购房需求以中心城区自住为主的消费者，注重性价比的程度可见一斑。

均价并不等同于售价———这个法则也有例外，昨天有21套成交显示的瑞丰格林，交易均价整整齐齐：9000元/平方米。因为它是整幢商住楼被某公司购买，这几天签合同、成交纪录上售房网，连着进行一番双方约定售价的“批量处理”。

如果你耐心地一直看到这里，以后套用“开盘均价”挑房子时，就可以找到解答困惑的答案了。