一

墨尔本初冬方才停息的细雨，一扫离杭时人霉的那种闷热残剩在心中的丝丝不快。街边些许翻飞的法国梧桐树的叶子，在钻出云层的阳光的照射十，透出金黄的斑斓。踏上澳洲的沃土，心情便像平坦的绿原，开始舒展开来。

柯斯达面包车轻快地穿行在洁静的街道和一丛丛灌木之间。远远望去，一座高楼耸立在这个城市的西面。导游指着它告诉我们，刚来澳洲闯荡的中国人，有很多住在这里。它由政府无偿提供，体现了一个发达国家的高福利。不过，要不了多久，勤快的中国人就会搬离这里，因为他们挣到了钱，买了自己中意的房子。说到原因，一夏卤万手石要看二个好的居住环境便于成长，二是个面子问题。

导游是位华人，姓王，1988年来澳洲，长期居住在墨尔本，算是个"土人"了。他一边驾驶，一边指点解说。于是，我们访澳考察房地产行的--干人马，便这样在不知不觉中进入厂角色。

墨尔本是个工业城市，但环境保护得非常好。所以，这里的空气很纯净，即使冬天，天空也总是湛蓝的。虽然如此，但城里和城外总还是有区别的。为了追求更好的阳光、空气、空间和环境，富有的人们喜欢选择在市郊居住，那里开车到市区一般需要十几或二十分钟。

TOORAK便是这样一个区，它位于墨尔本的东南方向的郊外，是个富人居住的地方。整个区域面积很大，但居住的人口只有15万；TOORAK街道两边是别墅最密集的地方。中国驻墨尔本的总领事馆就在这个街区。由于是白天，又不是周末的缘故，就很少看到有人出入。导游介绍说，在墨尔本其他区域，这样的别墅一般在50万澳元以下，可这里的别墅基本上在50万澳元以上。这可能与别墅的主人多半是医生、律师等白领有着很大的关系。

二

刘琳，澳洲中联商业移民咨询有限公司的董事长。看名片，在杭州黄龙世纪广场还设有办事处。墨尔本，她与社会各界保持着良好的 关系。知道我们此次的目的，她为我们联系了一家非常本土化的房地产咨询公司。

在这家公司11楼的会议室里，为我们讲解的咨询专家西装革履，看来做过了精心的准备。他介绍说，在澳洲，这几年经济平稳发展，这两年来，经济增幅都在2％以上。因此，澳洲的地产业，建筑业和物业，在全球是最稳定的。1985以来，澳洲的房价-'直处于上升的态势。他分析其中的原因，一是土地的有限性。澳洲虽然面积有近700万平方公里，

人口只有2000万左右，似主：要集中分布在东部沿海地区。好的、适合居住的十地毕竟是有限的。政府对城市都做了长达三十年的规划，对土地开发有很多限制。而人们又往往愿意选择离城近的地方墙住。二是开发、建设的成本越来越贵。在墨尔本，每平方米的开发成本已达到2000-2200澳元，换算成人民币已是万元以上了。三是人口增加，人们收入进一步增长，对住房需求随之增强。

但他介绍说，墙住的方式的选择也是随着时间的推移而在发生着变化的。由于人口正在逐步老龄化，一些年纪大的人，都渐渐的想搬到城里来居住，以方便生活。

他最后介绍说，虽然几十年来，澳洲的房地产业一直是阳线，但仍存在着阶段性的波动，一般的波动周期约7至10年。所以，很关键的一点是要很好地认清和把握住当前在周期波动中的所处点。

三

在墨尔本靠近意大利街的地方，有座上百年历史的建筑，这在澳洲这个年轻的国度中算是个古建筑了。古建筑的保护和开发，也是我们同样遇到的问题。

这幢建筑原先是当地的警察署。新的大楼建好后，这里已空置好几年了。由于它的地理位置好，距离澳洲非常著名的墨尔本理工大学很近，离附近的商业街、文化街不超过300米，商业价值很大。所以，政府部门考虑再三，决定这幢大楼改建为商业住宅楼。

我们前往参观时，这幢大楼内外均已装修完毕。站在大街上望上眺，外观基本没有动，原貌保持得非常好。走人大楼内，房间的结构基本没有什么变动。这大概就是对历史建筑保护的需要吧。而内部的装修，要是没有事先的介绍，我们一定以为它是一幢新建的大楼。

这幢大楼现在有一个非常好听的名字，叫"蓝塔"。负责施工的建筑商介绍说，在这幢大楼空置的好几年里，他们没有闲着，而是在耐心细致地做着改建的规划和设计。现在，他们的耐心和细致得到了很好的回报。在售楼现场，陪同人员告诉我们说，"蓝塔"的售价已爬上了每平方米4000澳元，那就是说每平方米已超过2．4万元人民币了。

考察组成员对这幢古建筑的装修材料和装修设备非常感兴趣。当问到保修期问题时，建筑商介绍说，在澳洲，一般都是8年的保修期，他们也是如此。接着，他还非常幽默地补充道：但也许建筑商没有这样的寿命。