随着"滨海新区成为中国经济发展第三极"这一定位的确立，滨海新区开始正式进入加速跑时期。专家认为，在未来建设"滨海新城"的过程中，商业地产将会起到至关重要的作用。
作为滨海新区经济前沿的天津经济技术开发区，其商业发展虽在短时间内呈现出较快的发展速度，但要想形成真正成熟的商圈，还看将来。对于开发区商业地产现状、发展存在的问题和解决方向，业内人士也都提出了自己的看法。
滨海新城雏型已现，商业地产迎来巨大空间
按照"十一五"规划纲要，在未来滨海新区"一轴"、"一带"的"T"型结构交汇处，将建设滨海新区的核心区，即滨海新城。前不久在滨海国际会展中心举办的第四届太平洋经济合作理事会国际贸易投资博览会上，滨海新城雏型已经展现：总面积约为50平方公里，东至海防路、保税区，南到津沽一线，西至车站北路、河南路，北到京津塘高速公路延长线，其发展轴为规划中的滨海新区的中环线，北起南海路，经胜利路、槐东路过海河，同时重点建设西起海门大桥东到海河大桥的海河生态走廊作为城市的生态廊道和景观廊道，共安排了泰达商务中心服务区、塘沽中心商业服务区、于家堡国际商业服务区等7大功能区。
在滨海新城规划中，建设星级宾馆、商业广场、办公、信息、金融、展览与咨询设施等被屡屡提及。对于刚刚起步的滨海新区商业地产来说，这新一轮大发展时期的来临将给商业地产创造巨大机会，促使商业格局发生根本性的转变，由单一落后的服务配套到丰富完善的商业体系，成为推动滨海新城建设的强大动力。
开发区现状：一线一片，街铺主题化
21世纪不动产商业部总经理王新指出，开发区商业在短短几年内迅速经历了几大发展阶段，目前已形成一线（第三大街餐饮一条街）加一片（以友谊名都和乐购为中心的高段百货商圈）的主要格局，且街铺的主题化倾向也非常明显。这种格局使得该区域商业物业价格持续攀升，租金水平稳步上扬，保持了可持续性发展。
21世纪不动产的相关调研分析表明，以往开发区商业地产发展动线是随着管委会的动迁移为走向的。初期界定在1997年以前，位于第一大街和洞庭路一带，业态多以餐饮为主，属典型的配套型商业；第二阶段由2000年开始，随着管委会迁至第三大街，开发区商圈也随之转移至这一地区，业态虽仍以餐饮为主，但档次明显提升，如真锅、肯德基等悉数进入该区域市场；第三阶段则以友谊名都的开业为标志，加上不久前跟进的乐购，共同形成了开发区目前高端百货商圈。
目前占据开发区商业地产主导地位的还是街铺。由于主题明显，业态控制相对具有自发性，因此物业增值明显。如芳林泰达园南侧的中街一条街、格林园附近的异国酒吧等，前者租金水平平均已达每天3元/m2，而第二大街的博美园底商租金更是高达每天4-5元/m2。良好的经营现状、居高不下的租金水平也促成了开发区商铺投资的热潮。据了解，3年前天津开发区繁华地段商铺销售价每平方米不足4000元，而今已蹿升至万元，且交易非常活跃。
刺激商业地产两大手段：定位和规划
对于这样的发展轨迹，有关业内人士认为，具有超前性和合理性。虽然目前的商业设施可以支撑开发区11万的常住人口需求，但是相对于滨海新城未来的战略定位，从长远来看，目前的商业设施还略显单薄。按照"一个成熟商圈至少要有三个大型百货店"的公认理论，开发区商业功能还很不完善。天津万通置业的营销总监何泽利指出，造成这种现状的原因主要有两点：一是以往滨海新区在全国经济环境中定位不够明确，形成外热内冷局面，二是由于开发区"候鸟"族居多，居民人气与商业氛围互动不够。
若想扫除开发区商业地产发展的障碍，业内人士普遍认为，主要取决于市场定位与政府规划两股力量的联合与博弈。
首先是定位，高端与辐射力相统一。如果只依靠目前区域内居民的消费支撑，开发区商业将裹足不前。其一，开发区是滨海新区经济的前沿阵地，经济交流频繁，商务活动居多，高端人群多汇集于此，辐射面广。"因此新增商业设施从一开始就必须定位整个滨海新区"王新提出，"以滨海新区未来两年内107万的人口作为消费依托，拒绝孤岛效应"；其二，随着开发区高端住宅社区的逐渐成熟，开发区集纳了大量的国际型人才和外来人口，弘业物业总经理黄琼分析"这部分消费者对市场感应快、消费理念新、消费层次高，非常适合高档百货店的发展。友谊名都在开业第一年就已赢利，足以说明该区域对高端商业的需求还存在巨大潜力。"
综上所述，从业态角度分析，大体量SHOPPING MALL的出现是迟早之事。从目前集五星级酒店、高端百货店、主力超市、世界一线品牌折扣店、影院、星级俱乐部等于一体的正处于招商阶段的泰达市民广场，已可初步看出端倪。
其次是依靠政府规划扩大商业地产市场容量。纵观开发区商业地产的建设，基本上是理念先行，走了一条"修渠引水、筑巢引凤"的道路，包括人才的吸引、对商业设施的巨大投资，以及对经营商家给出的优惠政策都相当到位。在滨海新区整体功能逐渐突出的环境下，确立全新定位，做好商务区、居住区等不同功能分区的规划，则有望扩容开发区商业地产容量。
业内人士普遍认为，做好上述两个方面，开发区商业地产逐渐走向成熟，将在未来3-5年内实现。
