"中介免谈"一向是房地产三级市场交易过程中不能承受之痛。

作为媒体工作者，其实也曾不止一次地次宣传中介在二手房交易过程中的重要作用，毕竟随着房地产市场的发展，二手房将成为今后交易的主力，规范中介发展是主流方向。然而在实际生活中，我们发现，由于中介行业自身的诸多诟病，保护"中介服务所得"并非易事。

到底中介为什么遭"免谈"待遇？

记者经采访了解到，7成消费者不认可中介，造成双方避开中介私下交易的两大主要原因是中介行业规则混乱、服务不过硬。目前在二手房交易过程中，大多数中介采用向买方单项收取中介费的形式，即使双向收取，中介费也基本上转嫁给买方。大多数买方认为，中介提供的所谓服务无外乎是房源信息，交付总房款1%-1.5%的费用"不值"；卖方虽然不抵触中介，但通常情况下，对买方的同情往往会超越对中介服务的认可。中介服务在毫无实质竞争力的状态中丧失价值。

有关业内人士指出，造成中介行业发展障碍的因素，不止中介公司本身，还有行业缺乏统一标准、从业思路不统一、法制环境不健全、媒体监督力度不够等方面的深层原因。反映在市场上的具体表现主要体现在以下几个方面：

病症一：经纪人只是信息员

症状：信息速度不够，准确率不高。

接受采访的很多人认为中介公司的经纪人不够专业。首先是房屋信息滞后。很多客户在看过中介提供的信息后，不能找到合适的买(卖)主，再等消息，通常是遥遥无期，一个月能接到一两个电话已属幸运。所以很多人宁愿从相关的网站或报纸上获得信息，或是一个房源多处登记。

其次是房源信息提供不完整，不准确。中介公司提供的房源信息大多只能说明区位、面积、房型、建筑类型等，对于房屋的质量、品质、权属性质、开发情况、落成入住时间、社区环境、历史交易记录、物业管理、周边配套情况则很少详细了解。买主想了解相关情况，还必须自己多次考察，但消费者毕竟不是专家，这些因素如果考虑不到，就为日后埋下纠纷隐患。

病理：经纪人不是信息员，而应成为专业的置业顾问。

21世纪不动产天津区域分部总经理张武指出，二手房交易情况多样，手续繁杂，买卖双方找中介的目的不仅是传递信息，而是希望中介能够提供令其省心省力的专业服务。作为一个真正合格的中介经纪人，除了应该向客户提供上述完备的信息之外，还应该充分掌握相关法律法规、了解买方的真实需求。即使在同样的价格和区位需求下，给老人居住、为孩子上学而改善住房和纯粹投资，所需要的具体房源可能有很大不同。甚至在交易完成后，还应主动了解双方感受，主动询问是否需要延伸服务，如搬家、装修等。

处方：建立和完善经纪人培训和认证制度。

借鉴西方的做法，房地产经纪人的培训和认证制度应该加以完善，形成有效的关联。即经纪人必须参加相关培训，并获得资格认证后方可上岗。

据了解，目前21世纪不动产已筹划在天津开办首家经纪人培训机构。

病症二：代办手续优势何在

病症：交易手续，代办不如自办快。

二手房交易手续比较繁琐复杂，大多数客户不熟悉，由中介来代办本是件好事，但很多情况下，中介代办就意味着交易迟迟不能完成。据了解，经由各别不正规中介的交易，往往在3个月后仍拿不到钱。以致客户对中介失去基本信任。

病理：程序不透明，成为滋长中介挪用资金恶习的温床。

有关业内人士透露，由于中介公司业务量大，凑齐一定数量的交易单统一进件，有可能造成个别客户比自己办理延迟一些时间，但这个时间一定会控制在一定的范围内，属于正常。但如果延迟时间过长，就有可能是中介公司利用客户的资金进行盈利。

造成很多客户上当受骗和不法中介得逞的原因在于，大多数客户根本不知道办理过户、贷款等手续所需的时间，让中介有机可乘。据了解，其实以最复杂的公积金和按揭组合贷款为例，如买卖双方自行办理，从评估到取证，基本用一个半月到两个月时间也能够完成。

处方：相关部门实行工作期限公示制度。

张武总经理认为，解决这一问题的办法主要依靠政府。如房管相关部门及银行能够将二手房交易时间表按照一次性付款、按揭、公积金贷款、组合贷款等几种情况分别予以公示，使百姓心中透明，则可以大大杜绝中介的资金占用行为。

病症三：制约缺位如何放心

症状：纠纷出现，中介大多免责。

据董晶律师介绍，二手房交易纠纷基本集中在产权不明、信息不符、后续质量问题等几个方面。而在诉讼过程中，根据三方协议，大多数中介都能够不承担见证之外的任何责任。那么既然客户向中介支付了费用，中介是否应该承担相应责任？这一问题也渐渐成为人们讨论的焦点。

病理：相应法规缺乏管理细则。

由于现行二手房交易，中介不采用制式合同，相应法规对于中介服务的范围、服务规范程度、服务瑕疵界定、取证方法也没有具体细则规定。如果客户自己没有法律意识，在中介合同中就会出现对中介的约束漏洞。

处方：行业方面建立信用保证体系，消费者方面慎签协议。

中原地产置业部曹经理指出，实际上中介应该为如信息恶意欺骗等行为付出法律代价。而在法制手段不健全的情况下，行业内自律，建立中介机构信用保证金体系，则是被业内普变认为更为有效的办法。

董律师认为，除此之外，客户在签订协议时一定要注明与中介的相关约束条款，如服务具体内容、房屋信息是否真实有效，及相关违约措施等等。

由上述几个方面可以看出，要想客户为中介服务买单，无论是中介还是客户心中应该有个明细。业内人士指出，如果二手房交易全程在某一中介进行，那么服务费用应该包括中介所提供的信息费用、咨询费用、经纪人的劳务费用、代办过户、贷款等所产生的费用，以及后续服务费用，（如果双方自行交易，只要求中介代办过户，那么应按照相关规定收取固定费用）。并且中介应为此有偿服务承担相应的法律责任。

而从现在的实际情况来看，中介的每一个工作环节还都有待完善。中原地产、21世纪不动产等中介均表示，痼疾不除，正规中介优势无法体现，杂牌中介鱼目混珠，最终是整个行业难以走出"中介免谈"阴影。