时下的房地产业内气氛有点“滑稽”，为数不少的业内人士，以及大量的开发商都在“等待”新宏观调控政策的出台，而“反常”的是，连续几个月，不管各地近乎疯狂的推地、抢地，以及房价、地价普遍上涨，但政府部门出奇地平静。也就在大家带着焦虑的心情观望时，国务院《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》在日前出台了，这看上去不像宏观调控的《意见》，它到底有多少深意，对当前的房地产市场会带来什么影响，无疑成了大家关注、议论的热点。

房地产管理的首要问题是如何把社会保障性住宅与市场经济下的商品房区分开来，一是关系人民的生存、安居和社会稳定，二是关系经济的快速发展，推动社会进步，这两者都十分重要，不可偏废。对于社会保障性住宅，政府不但可以直接干预，而且是必须发挥政府的作用，只有这一块解决了，房地产才能有充分发展的基础。至于纯市场运作的商品房，政府不宜采用完全的行政手段，特别是房价，无法用强制的手段。

前几年，在某种意义上讲是混淆了社会保障性住宅与纯市场运作商品房的界限，或者说对社会保障性住宅重视不够，这带来的结果就是城市居民，不管收入差距如何，都不得不面对同一市场，买不起房的人，因为买不起，所以没有及时买房，但最后的结果，是一次一次机会的错失，社会贫富差距进一步拉开，成为一种恶性循环。从2004年开始的宏观调控，重点是对商品房的供应结构进行调整，但单纯的舆论引导、开发商教育没用，“开发商只为富人造房”的观点有很大的市场，所以，在相关政策基本出台完时，关键是政府如何作为。

《意见》的推出，毫无疑问是把社会保障性住宅作为政府作为的重点。在《意见》中，有几个方面是非常值得关注的：一是廉租房的重要性被强调，居民享受廉租房政策的范围从原来的“城市最低收入住房困难家庭”变为“城市低收入住房困难家庭”，虽然是少了一个“最”字，但廉租房的现实性和可行性就扩大了。二是对经济适用房作了进一步的规定，《意见》强调，购买经济适用房后，如再购买了其他商品房，则原经济适用房由政府回购；五年后经济适用房虽然可以上市交易，但收益部分可能是政府占大头，并且政府有优先购买权。三，最为关键的是，在《意见》中强调了几个面积。廉租房的面积不得大于50㎡；经济适用房的面积不得大于60㎡；重申新建住宅90㎡以内住宅必须占总开发量的70%。这三个指标的严格执行，势必使商品房的供应有一定的梯度，供应结构不可能不改变。

调整商品房的供应结构是房地产管理的重中之重，如果供应的品种得到了调整，也就是说70%以上的住宅是面向普通消费者和中低收入消费者，那么，其他部分的商品房的价格、定位也就不可能成为社会焦点。一个城市的房价，问题不在某一个楼盘的价格有多高，而在于普遍房价水平有多高，更在于社会保障性住宅是否得到真正的落实。如果落实了，那么一方面是居住问题得以解决，社会得以稳定；另一方面就是房地产作为国民经济的第一推动力的作用可以继续发挥。

当然，房地产宏观调控是一个长远的过程。有人认为，三年宏观调控房价不降反涨，这是宏观调控的失败。其实这是一个误解。房价涨是一个城市整个社会发展到一定阶段的必然，就杭州来说，居民买房最普遍的时候，是房价远没有涨到很高的时候，这两年，虽然房价涨得快，但市民购房总量并不大，这就像目前的股市，虽然指数不断升高，但收益并不同步。事实上，纯市场运作的房地产项目，今后随着社会保障性住宅的保障，目标客户会越来越窄，许多定位为高档住宅的楼盘，虽然卖价不菲，但运作周期会延长，与普通老百姓的关系也会越来越远，而这也是被其他先进发达国家所证实了的。

总之，房地产的理性，市场的健康，供应结构的合理，社会保障性住宅和普通住宅是关键，很难想象一个不足90㎡的住宅会是豪宅，所以只要是社会上70%以上住宅是90㎡以内，那么宏观调控也就基本完成了它的使命，开发商在特定时期的过热行为也就并不可怕。

新一轮政府保障住房政策解读

今年夏天，国务院一纸文件的出台，被人们视作中国住房体制即将迎来的又一次变革。

这个文件全称为《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（以下简称《意见》），是为解决城市低收入家庭住房困难等问题而发，其中明确提出要进一步建立健全城市廉租住房制度，并改进和规范经济适用住房制度，严格经济适用住房上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。

就在8月初，新版《杭州市区经济适用住房管理办法》（送审稿）也初露端倪。作为进一步充实完善杭州住房供应保障体系的重要组成部分，杭州经济适用房在万众关注的住房体制第三次变革中，将迎来哪些变化？

“开宝马买经适房”将被根除

国务院《意见》前所未有地明确了经济适用房体制的具体完善措施，可操作性很强。

“开着宝马去参加经济适用房摇号”，类似这种中高收入的有房者玩猫腻占用经济适用房的例子常见于国内一些城市。于是本次《意见》首先对经济适用房供应对象进行规范。经济适用房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接。

在经验基础上不断调整

尽管“国”字号《意见》是全国一盘棋，意在进一步加强城市保障类住房体制的管理，但是杭州有关经济适用房的做法和经验，已经走在多数城市之前，并被作为成功经验为他市效仿。作为多层次住房供应保障体系中的一个重要环节，杭州的经济适用房建设经过几年的探索和实践，在改善中低收入者住房难上取得了显著的成就。

“杭州模式”响应《意见》要求

这几年关注经济适用房的杭州市民都不会对蓓蕾剧场这个地点感到陌生。它位于沈半路，本是某艺术学校的剧场，却因成为杭州市经济适用房进行公开选房的场地而闻名。

自2001年杭州市经济适用房公开销售工作全面开展以来，至今已经组织经济适用房公开销售23次，共推出房源29786套，总建筑面积266.03万平方米，且每年呈递增趋势。与2001年相比，2006年经济适用房受惠家庭增幅达到326%。而今年经济适用房公开销售面积有望达到80万平方米。

新版《杭州市区经济适用住房管理办法》解读

解读一：受益群体扩大，规范供应对象

解读二：面积限定由“享受”转为“保障”

解读三：多级审核层层把关

解读四：进一步规范购买秩序

解读五：严格上市交易管理

解读六：交易年限不再一刀切

杭州： 保障住房新政之下的暗涌与思考

专家看法：

60平方米不符合杭州实际

浙江电力房地产开发有限责任公司（九堡蓝桥名苑经济适用房项目） 总工程师 胡红兵

经济适用房回购，让政策回归本意

杭州中兴景天房地产开发有限公司（丁桥景苑、石桥杨家村经济适用房） 相关负责人

政策对经济适用房市场影响不大

杭州铭雅苑房地产开发有限公司 （下沙铭和苑） 副总经理 赵劲松

经济适用房政府回购的可操作性存在诸多问题

盖亚广告机构 吴之红

市民看法：

经济适用房出售难获利就选择出租

企业管理人员 小沈

经济适用房增值与我无关 就买商品房

企业职工 夏强

如何分配公共住房 全世界的政府想了又想

为了体现社会公平、缓解社会不稳定因素，世界各国和地区进入20世纪以来大多实施过各种公共住房政策。然而，由低价的公共住房所滋生的炒卖套利冲动和对私有开发企业的利益冲击，也一直让政府在制订政策时绞尽脑汁，所以，由于经济周期的起落和社会人口结构的变化，世界各地的公共住房政策呈现反复博弈、与时俱进之丰富多彩特色。

【英国、美国】被隔离的贫民和“麻烦租户”

对于公共住房分配，英美等国都曾制定过相应的申请标准。英国的公共住房配给政策由严密繁杂的资格标准和优先对待系统组成。这种配给政策从早期“先来先服务”的简单体系，发展为复杂的以“分数”为标准评价住房需求的排队体系。如对拥挤户、病人或残疾人、居住在低于居住标准住宅中的住户和军人等加分，按申请等候名单上的等候时间长短加分等。

【中国香港】 一场大火烧出来的公屋计划

二战之后直到1950年代，大量内地移民涌入香港，房租高昂，房屋奇缺。许多居民只好在山坡或空地上用铁皮、木板搭建木屋居住。可是，木屋区抵御天灾的能力极差，稍有不慎，便引来火灾。1953年12月24日，九龙石硖尾一场漫天连营的大火，一夜之间将六条木屋村化为灰烬，5.8万灾民无家可归。这场熊熊大火成为香港公共房屋发展的导火索。1954年香港政府成立徙置事务处，迅速于一年内兴建20多座7层大厦以安置灾民，成为香港的第一批公共房屋。1961年，港府实行廉租屋计划，对象是月收入400港元以下的家庭。1964年，政府推出“临时房屋区计划”，以安置不符合入住公屋资格、又没有能力租住私人楼宇的居民。1965年，公共屋村住户人口达到100万人。

【新加坡】 用组屋重塑亚洲传统家庭伦理

1960年，新加坡政府成立了住房发展局（简称HDB），除为有资格的居民提供出售或出租的公共住房外，还提供住房物业管理服务。为了使对住宅需求和供应的预测更具科学性，HDB建立了详尽的住宅申请轮候名录，这些名录记录了申请者的情况及其申请的住宅类型和愿意居住的区域。到20世纪80年代中期，低收入家庭申请公共房屋的条件为月收入不高于4000新元，这几乎占新加坡90%的家庭。