近日，一则原本很不起眼的通知的发布，成为杭州有关部门出手打击房地产“捂盘惜售”的标志事件。

杭州房产信息网是杭州市房管局官方网站，9月20日该网发布了一则通知：“杭州嘉园置业有限公司，你公司开发建设的今日嘉园项目A#楼（标准地名1号楼）已领取杭售许字（2007）第0042号商品房预售证，现经调查，你公司对该幢楼尚未开盘公开销售。经研究，现通知今日嘉园楼盘A#楼（标准地名1号楼）于2007年9月21日进行重新公示三天，公示期限内不得销售，公示三天后按商品房预售和透明售房网相关规定即2007年9月24日8：30开盘。”

这则短短的通知末尾还对开发商下了最后通牒：“若到时不公开销售，你公司将承担一切责任后果。”

这是今年杭州首个因捂盘而被房管部门点名的楼盘。一时间，这个地处杭州文教区热点地段的楼盘再度引起业内关注。

开发商惜售打起“迷踪拳”

据杭州市房管局“透明售房网”的信息显示，今日嘉园于今年4月28日申领预售证。根据某营销机构今年上半年房交会时的在售楼盘价格统计资料显示，该楼盘当时均价约为14000元/平方米。这家房产商”捂盘”达5个多月后开盘均价为19000元/平方米，每平方米均价上扬5000元左右，应该说是得到了可观的增值利润。过去的这5个月，恰好是杭州地价、房价快速上扬的一个高峰期。

房价稳步抬升，很多人都想尽快买到房子，偏偏可以买到的房子总是僧多粥少。明明有房子却不赶紧卖，很多人都开始质疑：开发商是否都在以惜售来“捂”出更高的利润？

杭州房产信息网专门有个分页叫商品房诚信档案，其中有一项是专门供购房者投诉开发商销售环节问题的，从今年6月开始至今有记录的投诉，绝大部分都是反映部分楼盘惜售问题的，诸如“迟迟不开盘”，“有房却买不到”，“有房不卖，没有充足理由”等字眼充斥其间，然而绝大多数投诉都被开发商轻易化解，令投诉者既愤怒又无奈。其实，玩起惜售“迷踪拳”的开发商，早就为此准备了应对之招。

“迷踪拳”一：慢慢领取预售证

按规定，领取预售证后的一定时间内必须开盘。否则，就像“今日嘉园”项目A#楼早在今年4月已领取商品房预售证，却迟迟不开盘，被查处起来是有凭有据。于是，就有部分开发商尽可能地拖延拿预售许可证的时间，或分次分批地拿证，这已经成为开发商变相延长销售周期的普遍手法。

”我司商品房预售证仍在申领中，因此暂未具备开盘条件，敬请关注我司项目的社会人士谅解。”——这种冠冕堂皇的解释，巧妙地掩饰了捂盘惜售。不仅可以将一个项目中品质较差的房源先变现，同时还可以为楼盘争取更多的宣传预热和前期客户积累时间。

“迷踪拳”二：大幅提高开盘售价

除了滞后销售的方法外，开发商惜售的另外一种办法是大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，借此变相拉长销售周期。而周边的楼盘在这种高价位的对比下也似乎”涨之有理“了。在大中城市的黄金地段往往会出现这样的情况。去年上海黄浦江边”汤臣一品”的楼盘项目每平米11万元的开盘均价，就让人望尘莫及，几个月下来成交房源寥寥无几，被业内直指其为变相囤房。

开发商脱离市场均价，大幅提高开盘价，导致市场内无人应价，变相拉长销售周期，这是最典型的惜售行为。对于想长期捂盘的开发商来说，这种手段效果很好。

“迷踪拳”三：有房不售谎称卖完

在文二路上的某楼盘售楼处，售楼人员告诉兴冲冲前往的购房者：”我们现在就剩下一套房源了。“随即摆出一副你爱买不买的样子，但是在杭州透明售房网上，却清晰地显示该楼盘目前共有70多套房源可售。

有些楼盘，对外宣传已经全部卖出，但如果上网查询，则会发现还有房子根本没有售出。这种手段不算高明，但也被开发商利用，成为惜售的一种手段。 毕竟不是每一位购房者都会上网去查询，就算查到了售楼人员也有解释：”人家交了定金没过几天就来签合同，所以网上还没有数据。“

通常目前多数楼盘都是分期开发、分期销售的。至于选择什么时间开盘，先销售哪一个位置的楼盘，都是经过精心策划的。通常，开发商最先推向市场的往往是整个小区里位置相对较差的楼群，或者是朝向采光不太好的房源。这样，相对差一些的房子先出手后，开发商就没有后顾之忧，不担心自己的房子卖不出去，而囤积下好的房子等待涨价。而在今年房地产形势全面火爆的情况下，稍慢一步的购房者往往会得到这样的答复：”这一期的楼盘已经卖完了，你得等下一期”，或者“我们只有两三套剩余房源你可以选”。