从7月份开始，杭州部分金融机构对于老旧小房贷款的口袋逐渐缩紧，到10月份之后杭州几乎所有商业银行都不同程度地对老旧小房停贷或限贷。然而由杭州透明售房网显示的数据来看，9月份，60平方米以下房子的成交量占总成交量的36%，10月份则上升至40%，可见在按揭政策紧缩的背景下，老旧小房还是受到很多购房者青睐。

低总价，老旧小房受欢迎的最大原因

按照银行的限贷标准，“房龄在20年以上或面积在60平方米以下”的房子被称为老旧小房。据我爱我家市场研究中心分析，初次购房者是老旧小房的主力购房群体，这类房子小户型低总价的特点特别适合初次购房者的购房需求。

与年代较新的房子相比，建筑年代老一些的房子价格一般都低不少。如建筑年代在1980年的仓基新村现在房价在10000元/平方米左右，而运河对面2000年后落成的清水公寓现在价格已经在17000元/平方米；上世纪80年代初的树园房价在11000元/平方米左右，而对面的利兹城市公寓房价早在15000元/平方米以上。

最近打算结婚的蒋小姐打算在湖墅、德胜一带购置一套2室1厅的新房。通过中介公司她先后看了清水公寓和德胜新村的两套房子。清水公寓的小区环境让蒋小姐非常喜欢，但是面对17000元/平方米的单价，蒋小姐还是决定购买德胜新村那一套建筑年代在上世纪80年代的房子。“虽然房子比较老，但是房价便宜不少，而且事实上两套房子享受的外部生活配套是一样的。”

事实上，蒋小姐的做法代表了大部分初次置业者对老旧小房的态度。据我爱我家市场研究中心前些时候的一次市场调研发现，一半左右的初次购房者把购房的目标锁定在40~60平方米的小房子。

随着房价的日益高涨，老旧小房的低总价优势日益凸显。现在老旧小房总价一般在80万元以下，这也是时下很多初次置业者选择一次性付款来买老旧小房的原因。

或学区房或面临拆迁，老旧小房“乾坤”大

除了低总价外，很多人买老旧小房还冲着它的附加值而来，如学区房、可获得拆迁补偿。据一家中介公司的业务经理韩淑琴介绍，这类需求的购买者多为二次置者或投资者。

老旧小房基本位于一些城区成熟地段，甚至有很大一部分都处在生活配套齐全的市中心。像解百附近的涌金门社区、染坊弄，宝善桥附近的树园、艮园，城东的采荷等。上面提到的蒋小姐购买的德胜新村房子周边配套就相当成熟，乐购、欧尚、华润三个大型超市，农行、工行、建行等各大银行，省人民医院、市二医院，德胜小学、德胜幼儿园、交通职高、朝晖中学、十一中、工大等教育机构。地段的优势是这些房子不可忽视的价值所在。由于学区好，一些家长买了这里的房子也不去住，一般租金也够偿还银行贷款。

此外，还有一些业内人士指出，随着城市建设的加快，部分房龄较老的房子都面临拆迁，这对于老房子来说是个潜在的增值机会。据悉，近两年杭州的旧城改造力度较大，像望江门区域、南星桥区域，近段时间都在进行大规模的老房子拆迁。拆迁带来的升值前景，也让那些老旧小房成为市场炙手可热的投资品。经纪人小齐说，前些时候始板桥新村风传要拆迁，曾引来不少购房者的关注。

购买老旧小房，风险仍不小

据几大中介公司反映，虽说对中小户型限贷和停贷的银行越来越多，但某些银行还不是“死路一条”。据某中介公司权证部门负责人介绍，老旧小房的贷款“大门”并没有完全关紧，个别银行对优质客户还是给出了优惠政策，不过在首付成数上可能要提高。10月份老旧小房成交量上升可能跟买卖双方风闻这一消息后争赶末班车不无关系。

对于后市，韩淑琴认为，老旧小房在短期内由于其地段优势，还有着旺盛的生命力，但后市不被看好。一方面，老旧小房子由于年代比较久，在房子的建筑结构上有失修情况，比如外立面破旧、墙壁渗水剥落、管道接口漏水、管道煤气没有安装等。此外，一些老房子的户型不是很科学，如形成厨卫不在套内的走破户型，这样的房子其居住的舒适性不佳，购买老旧小房还需谨慎。

同一地段新老住宅价格比较

年代 物业名称 市场均价(元/平方米)

1982 朝晖五区 11000

2005 星都佳苑 17000

1987 仓基新村 11000

2006 浅水湾公寓 18000

1986 塘河新村 11000

2002 白荡海人家 13000~14000

1986 叶青苑 11500

2000 叶青随苑 15000