“由于各方面条件不成熟，试点开征物业税不会早于明年下半年。”中央财经大学税务学院副院长刘桓昨天（26日）表示，虽然国家税务总局目前已经批准10个省市进行物业税“空转”模拟运行，但因为外部条件很不成熟，结果并不是很理想。

12月25日，国家税务总局局长肖捷在全国税务工作会议上表示，明年将研究推进以房地产税制为重点的财产税改革。刘桓表示，物业税是房产税的核心，在开征前需要进行更多的研究，从技术上做好准备，“宁可晚一点，不要出大错。”

开征缺少三大条件

从2003年起，财政部和国家税务总局先后批准北京、辽宁、江苏、深圳、宁夏、重庆等六个省市作为试点先行单位，进行房地产模拟评税试点。今年又批准安徽、河南、福建、天津等四个地区部分区域作为房地产模拟评税扩大试点范围。

刘桓指出，就目前“空转”情况看来，实施物业税缺乏三方面的条件：一是房屋产权归属不能有效确认；其次是无法确认百姓手中到底有几套房，因为只有一套住宅不适合征收物业税；此外，我国缺乏有经验的地价师、评估师。

以目前已经在“空转”的北京为例，北京大约有30%的房产为“央产房”(中央在京单位已购公有住房)，这些房产的归属并不明确。

“就以中央财大为例，”刘桓说，“它属于国务院事务管理局的管辖范围，但管理局没有相对应的报税部门。这样的情况在北京有很多。”

此外，住房以外的房产如何建立一个管理申报系统，也是目前面临的难题。更复杂的情况是，同一个人在不同的城市拥有房产。

刘桓说，从各种条件来看，即使是试点，“物业税”也只能在一个区、一个街道的小范围内开展。

“累进制”征税也在讨论

据刘桓介绍，根据国际惯例，房产的价值应该大致等于其持有人在产权规定持有年限内总共上缴的税收额。根据我国现行规定产权上限70年来计算，若年缴物业税率定在1.5%最符合国际惯例。例如，房产价值为100万元，年缴1.5%的物业税1.5万元，则70年后，所缴物业税为105万元(70×1.5=105)，和房产价值大致相等。

此外，刘桓表示，还有一种“累进制”的征税办法正在讨论中。“累进制”是指根据产权持有人所有的房产数量递进来征收物业税。假设一套房产征收1%的物业税，那么拥有5套房产的持有人可能会被要求缴纳5%的物业税。

刘桓解释称，由于目前“空转”的10个省市都在根据各自不同的情况进行计划，最后政府方面会视“空转”后实际情况进行试点。