2007年底，天元·西溪锋尚在沉寂两年半之后再次低价推出房源，销售成绩在杭城楼盘销售排行中名列前茅。

而半个月后，国务院办公厅一纸叫停小产权房，让一直以低价策略捕获购房者心的小产权房再次成为社会关注的焦点。

面对高昂的房价，买还是不买，是选择低价承担风险，还是宁愿花钱买个放心？到底买了后风险在哪里？这让很多原本打算购买小产权房的购房者开始犹豫。

小产权现象普遍

小产权现象在全国都十分普遍，据专业机构调查显示，小产权房在北京估计占了20%左右，在深圳这样的城市里占的比重就更高，高达40%多。“其实，小产权的房屋由于没有完善的销售手续，数量很难统计，因此实际比例可能会更高。”业内人士如是说。

同样，杭州也随处可见小产权房的身影。除了天元·西溪锋尚之外，目前还有浙大紫金港校区附近的斯坦福平方，以及城东、滨江等区域的个别楼盘。与前几年相比，目前这种“以租代售”的售楼方式似乎已渐渐得到了部分购房者的认同。

为何小产权房在全国楼市所占份额迅速膨胀？有业内人士表示，一方面大产权房高不可攀的价格，让不少城市居民开始选择小产权房；另一方面，一些村镇在大产权房价格飙升的背景下，由于利益驱使而不断变现农民土地，这也让小产权房有了立足之地。

也有专家指出，小产权房的开发除了以上提到的理由之外，还隐藏着另一个秘密。在城市的不断发展过程中，必定会牵涉到农田的占用，若是村镇不及时开发小产权房，土地一旦被地方政府征用，那么土地的大部分利润将被地方政府拿走，村镇自身根本没有任何利益可言。

2005年，天元·西溪锋尚首次开盘，几位顾客看着大厅的两份告示发愣：此房只租不卖！所谓的购房合同只是一份《物业长期租赁合同》，另外还附加了一份《房屋转让特别约定》。一些前来选购的市民大呼上当：“这是租房，不是卖房！前天通知我来选房的时候怎么不说清楚，害人白跑一趟。”也有购房者当场表示，准备抄一份合同回去，找律师研究研究。在距离首次开盘两年半后的今天，该楼盘再次推出房源，据透明售房网数据显示，该楼盘实际成交均价仅为8000元-9000元/平方米左右，与同地区销售均价早已突破了万元大关的商品房相比，价格整整低了一个档次。自去年底开盘以来，推出的280套房源已销售出近半。

在记者做的随机调查中，多达半数以上的受调查者并不知道小产权房的概念。中国城市经济学会副会长刘维新曾为小产权房下过定义：小产权实际就是假产权、没产权。是在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡镇政府或村委会单独或联合开发商开发建设住宅，并由乡镇政府或村委会制作房屋权属证书向城市居民销售的房屋。这种房屋的权属证书没有房管部门盖章，仅有乡镇或村委员会盖章以证明权属，故称为乡产权或小产权房。实质上，因其权属证书不是合法的发证机关发放，因此，并不具有法律效力，且存在相当大的买卖风险。

在房价让购房者不堪重负的今天，小产权房的低价攻略已经开始深得人心。但对于其中存在的隐患，各位购买了小产权房的消费者的态度却并不相同，有的只是因为低价诱惑，情愿去承担其中的风险；有的甚至把他当作了普通商品房，根本没有好好了解过存在于其中的危机。

近日，记者以买房者的身份咨询了其中一所小产权房的负责人，该楼盘位于火车东站附近，步行只需5分钟左右。这位负责人表示，楼盘的大产权证齐全，同样将以“以租代售”的方式出售，目前已经开始动工，将于今年推出，最终交付时间定在2009年。“这是经过杭州市政府允许的，上网查阅一下‘10%留用地政策’就可以查到。只不过村里的一些人没有开发实力，所以才选择了跟我们合作的方式。我们拿到土地之后产权都是在我们手上的，购房者只拥有租赁权。”

记者按照负责人的说法，查到了此项关于“10%留用地”的政策。所谓“留用地制度”，即政府在征用集体所有土地时，按照征地面积的一定比例核定用地指标，让被征地集体经济组织用于组织发展二三产业，壮大集体经济、安置失地农民，其实质是一种有效安置方法。对此，浙江六合律师事务所的高振华律师表示：“10%留用地是政府给各村发展集体经济的，若是进行了买卖交易，第一，此交易是否被全体村民同意？第二，买卖会使得该土地的性质发生改变，那么完整的审批手续是否可以办得出来？首先对这两项就要进行质疑。其次，无论是否完成买卖交易，只要在此地建造的楼盘拿不到预售许可，就是不被允许交易的，就是违法的。只要是进行了买卖交易，即使是10%留用地，也是不被允许的。”至于该负责人声称的“大产权证齐全”，高振华律师解释说，开发商在开发楼盘过程中，都会收到一个给予该楼盘的大产权，在商品房成功交易后，每间住宅都会获得一个产权；若是小产权房交易后，每间住宅根本不能获得产权，而只能得到所谓的租赁合同。没有产权，该房屋就无法抵押、转让，也受不到法律保障。“所以说，很多小产权房开发商都是与具体规定打了擦边球，以偷换概念的把戏掩人耳目。”高振华说道。就在前不久，国务院办公厅颁布了一项新的通知，声称村民出租、出售住房后将不得获批宅基地。通知规定，任何单位和个人不得非法租用、占用农民集体所有土地搞房地产开发，严禁将农民集体所有建设用地使用权流转，用于商品住宅开发。同时规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。

其实翻阅近年来的政策记录，国家在小产权问题上可谓是三令五申，与此同时，市民购买小产权房的热情并没有完全被打压下去，甚至有部分市民呼吁与其清理小产权房不如让它合法化。小产权房到底应该“转正”，还是“下岗”，一度成为业界激烈争论的话题。

从买房者角度而言，市民朱先生明确表示，自己不会选择小产权房。他说：“这种房子通常离市中心比较远，上班就太不方便，20年后到期了，我还得找别的房子，这不是拆东墙补西墙嘛。而且20年后的房价，比现在又要高出很多了。与其花钱买个没有保障的房子，还不如现在先老老实实住爸妈的房子，等攒够首付之后再买有产权的房子。”

但购买了小产权房的秦先生认为，小产权房之所以能存在就说明其必定存在相应的消费群，这也从一个侧面反映了产权房价格太高，已超出了不少人的购买力。“如果对小产权房按照‘拆违’强制执行，很容易造成纠纷，我们买了小产权房的人也不会轻易买政府的账。”

广厦天都城副总经理王旭飞认为，小产权房的存在与其较低的出售价格有很大关联，而且它将必然存在。“从政府角度来说，不会鼓励小产权房存在，但也不可能立即将其取缔。这是一个大国的社会责任所在，也是由国家的供求关系决定的。现在买不起房子的人太多，虽说政府推出了经济适用房等一些列住宅，但那些‘不能够买经适房’且‘买不起商品房’的百姓还是大有人在。”王旭飞也表示，目前也存在着关于“集体土地是否可以上市交易”的争论，这也将成为一种发展趋势。

我爱我家的周包军先生表示，之前也有过个别小产权房业主拿着自家的房子来挂牌的先例，但当被告知该房屋属于小产权房，不能进行交易时，业主均表示惊讶。对于此现象，周包军解释说，第一，部分业主知道自己手上的物业是小产权房，但不知道不能进行交易；第二，有些业主当时并非是通过货币交易得到该小产权房，而是通过拆迁等途径，因此他们并不知道自己持有的物业是属于小产权房。而对于目前小产权现象普遍存在的原因，周先生也坦言，价格利益驱动还是最大的因素。

那么，购买小产权房屋究竟存在哪些风险？据了解，第一，小产权房无产权保障，不具有房屋所有、转让、处分、收益等权利，且不能办理房屋产权过户手续；第二，小产权房只有乡政府或村委会给的产权证，不能像大产权的房子一样抵押、流转，如果遇到国家征地或拆迁，购房人的利益将很难保证，双方签署的购房合同也缺少法律支持；第三，小产权房无法办理贷款，只能一次性或分期付款，这样无形中会加大购房人的资金压力，增加购房风险。

城市的高房价造就了小产权房的巨大市场需求，而村级组织也有着强烈的卖地冲动，在此情况下，一些不正规的开发商开始迅速介入，并在一栋栋小产权房的交易中赚到了自己的利润。如此恶性循环，使得小产权房问题始终得不到妥善解决，甚至有愈演愈烈之势。

如今，由于宅基地买卖双方对于产权意识模糊，以及随意出售或者收回产权的行为而引起的法律纠纷已不是少数。浙联律师事务所的律师舒军表示，我国商品房制度实行时间并不长，其中的问题也正在逐渐暴露。如此“变相租赁”行为，只要不出现政府拆迁之类的问题，双方就很难产生矛盾；但一旦出现，就是个不能解决的死结。对于产生小产权房问题的根源，舒军认为，各级政府的监管力度是关键。宅基地在区级、县级政府里被批出来，但是之后怎么造？怎么用？政府就不闻不问，这就使得宅基地被变相出售。其中政府的审批权限只能靠政府自己把握，上级政府机关很难再对此作出管理。

对于明知小产权房的违法性，为何现在楼市中存在的小产权房没被查处的问题，高振华也表示了自己的看法，他认为，一些楼盘在宣传上偷换了“新概念”，钻了政策的空子并误导了消费者。因此，工商部门、管理部门必须加大监管力度，提高有效监督；更重要的是，消费者必须提高自身的认识水平，加强自我保护意识，在购房前可以向有关部门或者律师进行咨询。