商品房销售需明码标价、申请廉租住房保障的家庭必须同时具备四个条件、转让土地时不登记就没有法律效力、物业维修金由业委会直接管理、挪用最高罚2倍 ……时值农历猪年的尾声，一批与房地产相关的管理办法或规定将同步实施。众所周知，涉及房地产行业的政策相当集中，一些针对性强、内容细致的文件，更适合被称作“新规”。于是，我们选择了近期分别由国家有关部委和省市政府颁布的四部新规，进行详细解读。你可以看看，在接下来的日子里，这些新规将会对你的生活产生哪些颇为明显的影响。

《土地登记办法》（国土资源部颁布）

关键词：强化土地登记的法律效应、每块土地都要领“身份证”、保护土地权利人的合法权益

政策亮点：

根据国土资源部部长徐绍史签发的国土资源部第40号令，新《土地登记办法》将于2008年2月1日起实施。

在国土资源部官方网站上，有关这一《办法》的原则介绍是这样表述的：“为了规范土地登记行为，保护土地权利人合法权益，国土资源部根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》、在提升原《土地登记规则》法律层级并进行修改的基础上，制定了该《办法》。”

《办法》共十章78条，分别从总则、一般规定、土地总登记、初始登记、变更登记、注销登记、其他登记、土地权利保护、法律责任、附则等方面，对老《土地登记办法》的相关规定进行了细化。

究竟什么是土地登记？《办法》明文注明：土地登记指将国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权以及依法规定需登记的其它土地权利，记载于土地登记簿公示的行为。土地登记实行属地登记原则。国家实行土地登记人员持证上岗制度，从事土地权属审核和登记审查的工作人员，应当取得国务院国土资源行政主管部门颁发的土地登记上岗证书。

《办法》规定，国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权等需要登记的其他土地权利均要记载于土地登记簿公示。业内人士解释说，其实这就意味着自2月1日起，每块土地都要领取合法的“身份证”。 　　

另外，《办法》以独立章节对土地权利保护作出明确规定：依法登记的国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权和土地抵押权、地役权受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。

当然，有以下五种情况之一的土地将领不到“身份证”：土地权属有争议的；土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的；未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的；申请登记的土地权利超过规定期限的；其他依法不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。

楼市影响：

去年我国出台的《物权法》中，确立了不动产统一登记制度，而明起执行的新《土地登记办法》正好与此配套衔接。过去，土地登记更多地被看作是行政管理的一种手段；现在，新《土地登记办法》明确规定，土地登记是土地物权公示行为，应当依照申请进行。依法转让土地时，不登记没有法律效力。继承和赠予时，不用登记也产生效力，但再转让时必须进行登记。这些都使土地登记的民事作用得到强化。

众所周知，只要你通过正常途径买了房，就拥有了两项权利：一是对房子的所有权，二是对房子所依附的土地的使用权。有一权就应当有一证，房产证和土地使用证是业主使用房屋与土地的法律依据。《土地登记办法》实施后，将从法律制度上保证每一个有房产证的业主都能拿到一个“土地使用权证书”，从而让小区全体业主对小区土地使用权的主人公身份更明确、更有法律保障。

至于根据《土地登记办法》第7条规定，对于国有土地使用权、集体土地所有权、集体土地使用权的初始登记，当事人可以单独进行。由此可见，原则上，业主个人有权申请对土地使用权进行登记。国土部门理所应当为业主办理相关的土地使用证。不过，据记者了解，由于这项工作涉及人数多，所以如何操作尚需要各地土地资源管理部门出台实施细则。

还有一个疑问是，如果出现房产证土地使用证的使用年限不一样的情况，该怎么办？房产证是没有期限的，只要房屋没有灭失，权利人就享有所有权。但目前普通商品房的土地使用权期限有50年和70年两种，很多人关心的是土地使用权一旦到期，只对建筑物享有产权，但对小区建设用地没有了使用权怎么办？法律界人士认为，事实上参照《物权法》的相关规定，这个问题应该不存在：物权法早已规定无论住宅建设用地使用权的期限或长或短，只要使用权期届满就自动续期。届时业主将按照那时的法律规定适当交纳土地出让金后自动延续该土地的使用权。

《住宅专项维修资金管理办法》（建设部和财政部联合发布）

关键词：由业委会直接管理、维修金挪用最高罚2倍

政策亮点：

由建设部、财政部联合发布的《住宅专项维修资金管理办法》将于2月1日起正式执行。这一办法明确了住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则，应当专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。《办法》实施之日起，1998年12月16日建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》同时废止。

所谓住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。住宅共用部位，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢住宅内业主及与之结构相连的非住宅业主共有的部位，一般包括住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备，是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由住宅业主或者住宅业主及有关非住宅业主共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。

通常情况下，杭州的购房者会在交房时交纳这笔费用。此前也有开发商在期房预售时就提前向购房者以”代收“名义收取过，后被有关部门明令禁止。

针对住宅共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，《办法》按照不同产权性质及不同部位按规定分摊。

此外，有四项费用不得从住宅专项维修资金中列支：依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造费用；依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用；应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

楼市影响：

按照新的《办法》，业主将对维修基金有更大主控权；对于杭州越来越多的中高档楼盘业主来说，缴纳方式的改变，也将使业主缴费金额大幅下降。《办法》强调，维修基金必须专款专用，擅自挪用住宅专项维修资金的，除没收违法所得，还可处以挪用金额最高2倍的罚款。

按以往的规定，购房者按购房款2%～3%的比例，向售房单位缴纳维修基金。此次新规确定，商品住宅的业主，按照所拥有物业的建筑面积缴存住宅专项维修资金。每平方米建筑面积缴存的数额，为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。

房价相对建造成本来说往往相差数倍甚至数十倍，一旦以建造成本缴纳，则缴费金额将会明显下降。

以杭州市中心城区一套100平方米的房产为例，2万元/平方米的售价，2%缴纳比例计算，一套房子需要缴纳的维修基金将达到4万元之多。而如果以建安成本计算，业内人士表示，即使是在杭州这样的城市，住宅建安费用也在1200元/平方米左右，即使以2000元/平方米的高位计算，5%的维修基金也只有1万元，两者相比差距3倍。

改变缴费方式之后，《办法》同时规定，业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首期交存额30%的，应当及时续交，成立业主大会的，续交方案由业主大会决定。

根据1998年版《维修基金管理办法》的有关规定，在业主缴纳维修基金时，由售房单位代收；在业主办理房屋权属证书时，售房单位应当将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。在业主委员会成立后，经业主委员会同意，房地产行政主管部门将维修基金移交给物业管理企业代管。也就是说，维修基金尽管属于全体业主，但在不同阶段，由不同单位代管；而在业主办理房屋权属证书至业主委员会成立前，维修基金由房地产行政主管部门代管。

在新的《办法》中，业主将真正成为这部分资金的主人。新管理办法规定，业主大会成立前，住宅专项维修资金由物业所在地直辖市、市、县人民政府建设(房地产)主管部门代管，但资金必须进入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户中。在业主大会成立后，资金由业主委员会管理，业委会将资金存入专户管理银行开立的住宅专项维修资金专户。与此同时，住宅专项维修资金划转后的账目管理单位，由业主大会决定。当然，《办法》同时规定，业主大会开立的住宅专项维修资金账户，应当接受所在地房地产主管部门的监督。