近日，2008年房地产中介服务论坛在杭州召开。本次论坛主题为“服务引领市场·品牌奠定基业”，与会人士围绕如何提升房产中介服务产业升级而展开探讨。其间，省房地产业协会会长唐世定、住商不动产中国区域总部执行董事林倩、杭州市房地产中介协会副会长邓力、浙江大学房地产研究中心主任贾生华等业内人士作了专题发言，结合目前杭州的二手房市场形势，对未来中介发展趋势提出众多新观点：杭州成交量排名前十位的房产中介成交量集聚度将再次提升；同一个区域内，中介发展将由传统门店之间的竞争转为商圈竞争；要提倡专业委托买房或者卖房，提升中介行业服务等。

二手房成交量逼近商品房

不难发现，楼市交易量中二手房市场份额将逐步提高。据统计，2007年杭州主城区成交的商品房是30000多套，二手房是20000多套，二手房成交量逐步靠近商品房的成交量，这也是一个房产交易市场逐步成熟的现象。同样，房屋租赁市场也是中介重要的拓展方向。据统计，杭州住房自有率是83.8%，尽管自有率已相当高，但是租赁仍然活跃。所谓的自有率是户籍人口、常住人口，而差不多一半的流动人口没统计进去，如果全部统计在这里面的话，自有率就只有40%左右了。其实，目前有60%的人口是需要通过租赁来解决居住的需要。

杭州拥有多套住房的家庭相当多，今后不是出售就是流入租赁市场，因此出租房源也会增加。目前在国家宏观调控的大背景下，持币待购的人数会增加，他们转而进入租赁市场解决现阶段住房问题。由此，租赁市场的房源和需求都相应增加。

前十位中介完成六成交易量

根据杭州透明售房网（二手房）统计，去年成交量排名前十位的房产中介占了透明售房网整个成交量的40%。到了今年，截至本月底，前十位的房产中介所成交的二手房源量已占二手房成交总量的60%了。就是说，如果每十套二手房成交，那么有六套的二手房交易量集中在这十家房产中介中。在这么短的时间里，整个杭州二手房交易的聚集度提高了20%。在目前市场总量没有大的变化下，房产中介集聚度有很大的提高，并且成交量呈继续集中的趋势。

房产中介的门店结构在发生变化。据资料显示，近年来，杭州房产中介门店的数量基本上是维持在600-700家，仔细观察分析，虽然门店总量基本不变，但其分布结构有一些变化。有统计显示，目前杭州二手房成交量排名前十位的房产中介，拥有的门店的数量共有420家左右，也就是说，这个数量已占到总门店数量的六成左右。其他在市场上零星存在的房产中介二手房成交相对不多，它们所提供的服务也集中在租赁、提供抵押按揭等金融服务上。

由门店竞争转为商圈竞争

目前，杭城房产中介之间的竞争模式也在悄然发生变化。较早几年，房产中介之间的竞争主要体现在同一个区域各自门店与门店之间的竞争。但是从去年开始，特别是排名前几位的房产中介是在店与店之间实现无缝的连接，也就是说，为了在一个区域里占有绝对的主导权，它需要开更多的店让店铺与店铺之间的区间缩小，然后靠这样的一些区域内的合力“作战”确保区域的领头地位。因此，门店之间的竞争已逐渐过渡到商圈竞争了。

两个“服务”指明发展方向

目前，杭州房产中介正注重向两个“服务”方向发展。一个“服务”是在二手房交易中从售前、售中服务向售后服务延伸，比如现在有中介提出的强化专任委托。从去年开始专任委托有了一些变化，比如要押钱给房东，属于限时销售的委托，这种委托客观上也起到了稳定房源的作用；多样化的看房手段，如利用视频看房，提高效率。 另外一个“服务”是房产中介向房地产综合服务拓展。如品牌公司还是会专注于二手房的交易，力争在二手房里取得更多的市场份额；同时有不少的品牌公司进军新楼盘策划、房产经营、营销企划或者代理。

目前最普遍的找房或卖房方式——一般委托是造成目前房产中介行业难以提升服务品质的重要原因。一般委托是指买家或者房东委托多家房产中介为其找房或销售，同行之间很容易因为争抢房源或者客户而进行恶性竞争，影响服务质量。如果专任委托跟一般委托比较一下成功率的话，专任委托是一般委托的十倍，也就是说，一般委托可能要签一百件成交一件，但是专任委托是签十件可以成交一件。谁比较能够取得客户信任，谁就能够签到客户的委托，市场的规范也会因为专任委托而比较完善。

一般委托经纪人往往只有房东的简单资料，甚至没看过房产三证，无户型图；专任委托经纪人可以有精力和时间登门拜访房东，仔细了解房源情况，或者根据买家多种需求寻找合适的房源。专任委托后经纪人就会花更多心思服务客户，而非同行之间恶性竞争。在国外成熟的二手房市场内，经纪人大多受专任委托，他们周一到周五主要与客户沟通，周六、周日的工作就是找房源，接下来的周一到周五去联系这些客户，提高了整个找房买房的效率。

节省交易成本 提高附加值

房产中介为购房者创造更多的附加值，特别需要品牌中介引领。前几年，房产中介服务不规范，比较混乱，一些不良中介对行业的形象损害很大。目前中介行业内从事人员的专业性有待提高。有一部分经纪人确实不是非常专业，不是真正了解购房者对房源的确切需求，给购房者发无效的房源信息，带看无效的房源，给他们带来了麻烦，由此购房者对经纪人甚至这个行业产生了不信任感。

作为品牌中介，如何通过附加值的创造让客户在出租、出售或者是求租、购买的环节上节省他们的交易成本、提高享有的附加服务，这可能是行业需要解决的问题。二手房交易是一个复杂的过程，涉及的环节很多，如果房产中介在提供买卖双方交易服务的过程中，细心周到地为他们减少一些烦琐程序，以此提升行业形象。比如替客户过户交接煤气、水电等事务，甚至是帮双方迁户口。另外，客户如果能享受其他的一些服务，比如房地产金融的抵押贷款、新楼盘的推荐等等，那会更好。