上周人居展期间，合创行销机构做了一次广泛的住宅需求调查活动。在房交会现场随机拦访了1500位购房者，收回意向买房者有效问卷1283份，在将本次调查与最近三年的调查结果进行比较后发现，未来杭州楼市的购房者需求将呈现出多方面的明显变化。

80后取代70后成购房主力军 老年购房需求显山露水

当多数房产商刚刚开始重视80后购房者消费特征的时候，市场却正发生着更加快速的新变化，调查表明，85后新生购房力量开始异军突起，购房人群年轻化趋势出现新的代表。

从本次调研结果看，杭州21-28岁的80后人群已经完全成为购房主力，29-38岁的70后人群已经逐渐减少。不仅如此，21-24岁85年后的人群成为购房的新生力量，比例快速上升。与此同时，55岁以上的老年人购房群体不可忽视，比例逐渐增大。购房需求人群年龄呈现出明显的两极化特征。

对此，合创机构分析认为，一方面，这与80年代人口数量高峰阶段出生的人群现在正处于成家立业阶段，购房需求旺盛，而70年代的人群经过几年需求的释放，已经逐渐完成首次置业的需求，形成八上七下的局面有关；另外，85后的年轻人刚刚毕业或在校，因居住和留杭的需要，同时恐于房价上涨的压力，在父母的资助下，提前开始置业计划。

而随着中国老龄化趋势的愈来愈明显，老人退休后换房的需求也将日益上升。该部分需求目前呈现的明显特征是，很多老年人会选择将市区的房子留给儿女，而在郊区为养老重新置业，这导致在本届房交会上，55岁后年龄层的购房者需求增加，市场也需要对这一部分市场引起足够的重视。

自住需求为首要动机 首次置业需求强烈

从购房目的上看，受宏观调控影响，市场需求更为纯粹，自住是首要的购房动机，其中首次置业者比例要明显高于二次置业者的需求比例，但总体需求量却有所下降。婚房需求依然保持一定的高比例，投资的比例大幅度下降。

表现在购房行为上，第一次购房需求强烈，且表现出多样化，其中以租房客户群体、婚房客户群体和公房分配（非购买的商品房）的客户群体为主，之前享受公房分配的住宅群体从购房行为上属于第一次购房，但从购房目的上属于改善居住的二次置业行为。

合创机构认为，目前居住形式中高比例的租房者促使首次置业仍然为需求主流，但首次置业者一般经济能力有限，能承受的房价也有限，在杭州房价高涨的背后，房价已经超过了部分首次置业者的承受力，已放弃需求，故首次置业比例略有下降；而二次置业相对而言经济较为宽裕，对房价的承受力较高，同时由于目前居住面积、户型结构已经不能满足需求，换房的需求强烈，仍继续保持上升的趋势；受宏观调控影响，目前房价上涨有限，投资的利润空间也有限，且投资本金较高，故投资比例急速下降。由于近几年杭州为结婚大年，因此，婚房的需求一直保持较高的比例，且发展平稳。

城西、滨江为购房首选 西溪湿地成最关注板块

在购房大区域的选择中,滨江和城西是最受欢迎的区域，滨江区域大气开阔、城西生活配套成熟，成为关注的佳地。在对购房板块的选择中西溪湿地一跃成为众多调研者的首选板块。

从今年的调研中发现，调研者对购房板块的选择发生了较大的变化，拥有良好自然环境、临近城市中心优势地段的西溪湿地一跃成为众多调研者的首选板块，由于和家园、西溪蝶园、留庄、西溪风情等众多高品质楼盘的销售，加上绿城、坤和、万科等高端品牌的汇聚，西溪湿地无疑成为2008年度最受关注的板块。其次，人文环境浓郁、配套成熟、地段优势明显的城西文教区；现代整洁的滨江一桥、四桥区域也较受欢迎。

合创机构指出，这种需求特征与调查者目前的居住场所不无关系。在接受调查的人群中，有53.3%的购房者目前居住在西湖区和下城区等市中心区域，这从另一个角度也折射出目前市中心可供房源较少，且总价较高，导致多数购房者不得不向城西、西溪湿地、滨江、九堡等这些与主城无缝对接、入住氛围渐浓的区域靠近。

90平方米左右房源需求大 多种户型格局满足市场需求

因首次购房占据较大比重，加上目前市场上两房的供应占据较大比例，因此两居室户型的需求量明显增大；户型面积需求有缩小趋势，90平方米左右的房源成为主流选择。

结合历次调研数据，购房者对户型的选择并没有发生较大的变化，两房和三房户型是主流选择。与去年下半年不同的是，本次的两房选择高于三房，其中两室一厅仍为首选，而两室两厅的选择增长较快，三房的选择均有所下降。

从需求特征看，人们对于经济性的偏好正在高于舒适性的选择。选择100平方米以下小户型的比例明显大于100平方米以上的大户型，购房者对户型面积的需求集中在90平方米左右，选择81-100平方米的比例为40%，成为最受欢迎的面积区间。其中，91-100平方米和81-90平方米的选择比例最大，分别占据20.3%和19.7%的比例；其次71-80平方米的选择比例也较大，为13%，其目前在市场上户型格局基本为两房户型；选择101-130平方米户型面积的比例为23.8%，主要的面积基本为三房户型。

在此面积基础上，大多数购房者对于户型需求也相当理性，对客厅面宽的要求为4.2米，而卧室的要求是3.6米。

装修观念发生极大变化 精装修房成为主力需求

人们对于精装修房的认同度正在史无前例地增加。本次房交会上，出现了购房者对装修房的选择首次高于毛坯房的新现象。从调研的数据看，目前购房者选择开发商提供装修的比例为51.8%，首次高于对毛坯房的选择，成为购房者心态的一个新特征。精装修选择比例的提高，与目前市场上推出新装修房源的楼盘日益增多密不可分，供应的加大使购房者选择面加大，同时精装修楼盘增多使市场对精装修产品的宣传力度加大，促进购房观念的改变。

在精装修方式的选择中，一般装修占了较大比例，调研者对于可选择的多种套餐式装修或高档全装修青睐度相对较低。在愿意接受开发商提供装修的调研者中，目前大部分人能接受的精装修标准在1000-1200元/平方米。

厨房舒适感成为关注之重 阳台观景需求超过纯功能性

涉及具体的内部空间，一些人认为现代人正越来越淡出厨房的观点在本次调查中却发现并不太正确。调查表明，在家里烧饭的比例占据91.3%，有明显上升的趋势，遵循传统经常在家里烧饭的比例为46.8%，因此，厨房的使用率相对较高。

而在对阳台的空间利用上，休闲观景性的需求明显大于功能实用性的需求，而且这个比例有逐渐增高的趋势。今年的调研中发现，种花草的比例明显增高，而只是晒衣服的比例明显下降；希望晾衣服、观景平台、种花草三种功能齐备，但不希望集中在一个阳台里的选择比例也有所增加，占38.3%。也就是说，这部分人会选择功能性阳台和观景性阳台分离，由于功能性阳台必不可少，故也反映出这部分人对观景性阳台的需求。可以明确的是，调研者中对景观性的阳台需求较大，比例达62.8%，这已经超过对纯功能性阳台的需求。