二手房市场一直以来都是房地产中市场化程度最高的，由于买卖双方基本都是个人，因此更符合自由定价、交易的市场原则，作为存量房市场，其特征表现对于判断市场中供需群体的变化趋势更具参考意义。中原地产在本届人居展期间继续保持着对市场的关注和需求的监测，通过调查希望真实呈现市场当前的特征，并从中分析未来的市场走势。

客户年轻化与家庭财力集合

近几年，购房者年轻化的现象越来越普遍，更多的80后陆续进入婚育期和事业成长初期；新婚用房需求，改善居住现状的需求，以及憧憬未来的泛投资需求，都成为近年来集中的主力购房需求。

从人居展上随机抽样的客户组成来看，六成左右的客户是77年以后出生的人群。从选择二手房的客户的家庭结构来看，单身、新婚以及幼小三口之家构成了比例最高的三类群体。

基于这三类群体的特征，改善居住现状、新婚用房以及自住兼投资的需求构成了主要的购房目的，结合二手房源的特征来看，即刻入住、配套成熟、交通优势突出、总价合理这四点对于事业成长初期的年轻群体而言尤为重要。

对于多数的年轻购房者而言，目前的住房保障体系并不能为他们带来福音，购房梦的实现必须借助自身以外的力量，比如父母的资助，亲友的借款，或是某些资产的套现。据中原地产统计，这些来源中，父母资助的比例最高，其中一部分是全额的资助，一部分是非全额的资助，随着年龄的增长，全额资助的比例下降较快。

有了首付款的基础，才有了此后一系列购房行为的实现。在客户年轻化趋势加剧的背后，实际上都是各个家庭的财力在支撑这部分群体需求的兑现。正由于是家庭的财力支出，在二手房的选择和决策方面，就不单单是个人来做决定，父母参与其中的并不少见。与其相应的未来银行按揭月供的偿还方面，也并非完全由年轻群体独力承担。

购房时间和计划有延后趋势

2008年的房地产市场在整个上半年基本是缓步回暖的态势，虽然没有继续出台重量级的房产新政，但对于信贷金融上的控制已经深深触动了市场的根本，对于广大二手房客户而言，普遍抱有再看看市场反应的态度，其中超过三成的客户已经主动推迟了购房时间，希望在看清楚市场走势后再作购房决定。

结合对于未来楼市的预期来看，二手房客户中接近四成的客户认为楼市将保持稳定，看涨的有二成半，不确定的有二成半多，有不到一成的客户看跌。而在十四届房博会中，看涨的购房者达到65%，只有2%的被访问者认为杭州有下跌的可能。

中原地产认为，在大多数的客户心目中，楼市接下来的走势会不太明朗，这样的形势下，二手房的交易量预期不会有大幅的增长，主要还是刚性需求中比较迫切的一部分释放出来，成为市场主力成交群体。

城北区块成为首选，其他片区相对均衡

从本次人居展调研结果来看，城北片区中大关、德胜、三塘一带代替了上届房博会中的老城区，成为购房者首选区域。这一片区，本身都是大规模的社区集群，二手房存量非常大，由于居住人口密度高，其生活配套非常齐全，而且公交体系完善，与市中心的距离保持了一定的尺度，使得价格相较于市中心有了一个自然的过渡性下降。同时，该片区的存量房中有较多的中小户型，在总价上也能更加贴合主力购房群体的需求。

事实上从区域选择的排序来看，最佳组合是“价格+地段+配套+交通”的四优组合，如果能够在四点上都可以基本满足需求，那就是理想的置业选择，例如城北。如果其中一项指标不能达到要求，三优组合也可以成为购房者考虑的对象。如市中心的房源，在价格上就不够理想，如滨江区，在配套上就不够完善；如城西，在交通上也存在瓶颈。

中原地产认为，基于不同客户的需求，各片区选择还是比较均衡的，尤其是主城区所辖的几个片区板块，在地段、配套、交通方面都有非常突出的优势，主要问题在于价格，如果有合适的房源出现，往往能够快速成交。

首付款主流承受区间16万元—40万元

从本届人居展的客户调研结果来看，首付款的主力承受区间从16万直到40万的总比例达到71.4%，而月供的主力区间仍在2000－3000元之间，接近50％。今年以来，从每月的实际成交价格看，价格增长的趋势仍在继续，而与之相应的是，二手房客户的首期款预算也有一定的增长，但月供的变化并不明显，与上次房博会调研结果基本持平。

交易成本成二手房买家最大负担

诚如之前所分析，房价普涨之下，客户的压力与日俱增，那么对于客户而言，二手房交易环节的一些因素也会构成交易的负担，而且成为交易过程中非常敏感的因素。例如未超过5 年年限而增加的营业税、个税，加息带来的月供增加，以及二套房贷无法享受优惠利率等。

据中原地产统计，半数以上的购房者认为营业税个税是二手房交易中的最大负担，其次是加息带来的月供压力增大。在此影响下，改善型需求受到抑制，而初次置业等刚性需求却不得不面对现实。