前二十名楼盘占了近八成市场份额，江干、滨江、西湖为三大主流板块，12000元-14999元/平方米为主流成交价……6月份结束时，2008年的杭州楼市也踢完了上半场。

日前，针对2008年上半年的楼市，合创机构公布了一份《2008年上半年杭州主城区住宅供销白皮书》，针对杭州透明售房网上主城区的楼盘与相关数据进行了详细的统计与分析，初步得出以下结论。

●综述

月均成交1600套 12000-14999元/平方米是主流价

2008年上半年，杭州主城区住宅房源的总成交量为9599套，12000-14999元/平方米是主流成交价。

2008年上半年杭州主城区住宅共有126个楼盘有成交记录，总成交（预售）9599套、平均每月成交约1600套，成交主要集中在排行前二十名的楼盘上。同时，上半年主城区共完成住宅房源预定9288套。

从实际成交的各价格区间看，杭州上半年成交主要集中在12000-14999元/平方米和9000-11999元/平方米两个区间，成交量分别为3067和2339套，各占总成交量的31.94％、24.37%，是目前楼市成交的主流价格。

开发商爱好奇数月开盘 江干成为新推最集中区域

研究上半年楼市的推盘记录，发现比较有意思的几个现象。首先，按月份来看，开发商相对喜欢在奇数月推盘，其中尤以5月推盘量为最，共推出房源3614套。其次，在推盘的54个楼盘当中，有21个为首次新盘亮相，合计推出房源6783套，占上半年总上市新房源总量的50％，在上半年的楼市舞台中，成为了绝对的主力。

而从区域分布上来看，上半年，杭州楼市的主流供应量主要集中于江干区和西湖区，而这与上半年杭州楼市的成交特征区域分布非常契合。八大城区上半年的新房源供应统计显示：江干区上半年共开盘12次、供应新房源4203套、建筑面积约48万平方米，无论是供应套数还是面积都位列冠军；拱墅区和西湖区位居第二阶层，拱墅区的供应套数大于西湖区，而西湖区的供应面积略胜于拱墅区；滨江区和下沙区供应量也相近，同位于第三阶层。上城区依然是八大城区中供应量最少的城区，仅有22套、约3000多平方米的新房源供应。

如果再具体到板块，统计发现：九堡板块是目前新房源供应量最大的板块，共推出3187套，占上半年新房源总供应的23.5％；其中，魅力之城、丽江公寓都是九堡板块供应中的重量级角色。下沙板块由于去年大面积沿江土地的出让，使今年的供应开始集中放量，上半年共推出2073套、约14.81万平方米新房源；供应基本集中在老盘伊萨卡上，预计下半年供应量还会有新的提升。滨江板块以1885套、约13.91万平方米位居第三，成为上半年新房源供应的前三甲。

相比之下，城西文教区、华丰、桥西等板块在上半年新房源供应中数量有限。

此外，受3万平方米政策影响，上半年，杭州楼次单次开盘的楼盘新推房源量明显增加，排名前10位的楼盘中，最多的伊萨卡推出645套房源，第十位的元都新景曾一次性推出430套房源。而合计推盘数量最多的，当数魅力之城，前后两次开盘推出875套房源。

元都新城 下城区 华丰

7000元/平方米以下楼盘遭遇结构性短缺

分析上半年主城区住宅的各成交价格不难发现，目前杭州楼市7000元以下楼盘基本处于一种短缺的状态。

据统计，上半年，主城区成交均价在5000元/平方米以下的楼盘总共只有10套，占上半年住宅总成交量的0.1％。这10套房源分布来自三墩颐景园、多蓝水岸、天元公寓、燕语林森和梦琴湾五个楼盘，但这五个楼盘均为存量房源，且已基本售罄，可以初步推测此部分存量房源之所以低价可能是由于开发商清盘等原因，具有较大的偶然性。

与此同时，楼市成交均价在5000-6999元/平方米的房源也只有366套，占上半年住宅总成交量的3.81％，成交量非常有限，且基本上集中于伊萨卡、多蓝水岸和元都新景，以及其他一些楼盘的少数起价房源中。从板块来看，这些房源主要位于下沙和华丰板块，显示出目前杭州楼市除了少数板块外，鲜有单位均价在7000元/平方米以下的楼盘。

三大主流成交价位 凸显楼市供求平衡点

据统计，上半年楼市主流成交区间中，成交均价在7000-8999元/平方米之间的为1640套，占上半年住宅总成交的17.09％；9000-11999元/平方米的成交2339 套，占上半年住宅总成交的24.37％；成交均价在12000-14999元/平方米的3067套，占上半年住宅总成交的31.94％。

这三大价格区间也是上半年杭州楼市最主要的三大价格成交区间，代表了杭州楼市目前楼盘的主流供应价与需求对接状况。

这些楼盘分布的板块与楼盘也相对集中。8999元/平方米以下的楼盘，主要位于下沙板块、华丰板块和滨江的腹地板块，价格优势是这些楼盘能成为楼市主流成交楼盘的原因。11999元/平方米以下价位段的楼盘则主要分布于九堡、滨江、下沙这三大板块，桥西板块也有部分楼盘位于这一价格区间，其中，这一价格区间成交的前十名楼盘成交房源64.82％位居九堡板块。相比之下，成交量最集中的12000-14999元/平方米价格区间楼盘板块分布相对平均，前10名成交楼盘中，有的位于拱宸桥登云路、桥西和申花路这三大板块，有的则位于滨江沿江板块如水晶城和海威国际，有的则位于九堡的沿江板块，如丽江公寓，相比前面两大主流成交价格区，这一成交区域最大的特色便是兼具居住便利的均好性以及景观、配套上的独特优势。值得一提的是，在这一价格区间段的分布中，销量前10名的楼盘中，除了海威国际的成交价格超过14000元/平方米以外，其他楼盘的成交均价全部落在12000-13999元/平方米以内，这一结果也充分揭示了目前楼市的竞争激烈程度，各楼盘对于竞争对手的价格和自己定价的策略都相当谨慎、有控制力。

从15000-29999元 这些区域都能找到相应价位的楼盘

分析发现，当楼盘价位超过15000元/平方米以后，楼盘在地段上的优势不再明显，产品更多的是通过楼盘的定位来区分价位。

从成交记录上看，成交价格为15000-17999元/平方米的前十名成交楼盘当中，多数是地段与配套相对不错的西湖区、滨江的楼盘，其中还不乏和家园、西溪蝶园这样定位比较高端的楼盘，当然，从绝对的成交量看，这些价格的房源无论是在这个价位区间还是在相关楼盘所占的比例，都不是很高，西溪蝶园在这一价位成交的楼盘为67套左右，而和家园成交均价落在这一价位的楼盘数量近40套。

成交价格在18000-20999元/平方米的楼盘区域分布同样明显反映出这样的特征。至于价位在21000-29999元/平方米的楼盘，它们主要分布在钱江新城、城西文教区、西溪湿地这些或是未来明星、或是成熟居住区、或是拥有稀缺景观资源的区域，同样与15000元/平方米左右的楼盘间有着明显的区域交叉，但由于开发商的定位与景观资源、是否精装修等原因的区域，它们在价位上显示出非常大的跨度。

3万元以上的楼盘 杭州上半年成交137套

上半年，杭州主城区共成交137套均价在30000元/平方米以上的楼盘，而它们也有着绝佳的地段、高附加值的产品特性这些共同的特性。

应该说，这一价格区间成交的楼盘是目前杭州住宅成交最高售价，是真正意义上的“豪宅”，总价在七八百万以上，甚至上千万的房源比比皆是。尽管价格高企，但该区间仍以共成交137套的成绩，占到了上半年主城区住宅总成交量的1.43％。

该区间的高价房源除了杭州本地客户群消化外，或因良好的地段或稀缺的自然环境等因素，吸引了省内外具有较强经济实力的消费群体；而浙江民营企业蓬勃发展的现状为这些高价房源的销售奠定了坚实的消费基础。

从本价格区间所有成交楼盘的城区分布显示：和上个价格区间一样，西湖区的西溪湿地和江干区的钱江新城依然是高价房源最受欢迎的2个城区。

说明

1.本文所有数据均采集于杭州透明售房网，数据截止时间为2008年6月30日。

2.本文研究对象为上半年杭州主城区八大城区住宅房源，分别为上城区、下城区、拱墅区、西湖区、滨江区、之江区和下沙区，不包含萧山、余杭区。

3.本文中的成交指透明售房网中的预售；不包含预定资料。

4.本文中的新房源指2008年开盘推出的房源，包含首开新盘和老盘新推房源两部分，首开新盘是指2008年第一次开盘的楼盘；老盘是指在2008年之前已经有过一次及以上的开盘记录的老楼盘；老盘新推房源是指老盘在2008年上半年新推的房源；存量房源是指2008年之前开盘剩余未售的房源。

5.本文中新房源的开盘时间指的是杭州透明售房网中各楼盘领取预售证的时间。

6.本文中新房源的开盘均价是指各楼盘在杭州透明售房网中公示的开盘均价。

前二十名楼盘占近八成市场份额

在成交方面，上半年，杭州共有126个楼盘有成交量，但排行前二十名的楼盘总成交量就有7003套，占上半年杭州总成交量的72.95％，为上半年成交的绝对主力。这一数据也基本符合通行的20/80原则，即20%的个盘占据了楼市80%的成交。

从具体的成交量上看，排行前二十名的楼盘成交均在170套以上，大部分楼盘成交量在250套以上，而一些领衔楼盘则成交在500套以上，成交表现非常活跃。探究个中原因，与这些楼盘大多以优质产品或优秀营销方式取得了销售的成功，使其自身成为楼市中的一个亮点不无关系。

在市场竞争愈加激烈的今天，楼盘如何通过产品或是营销创新，创造卖点，已经越来越成为一个重要的话题。

与整体楼市相似，成交前20名的楼盘中，楼盘的主流成交价格也集中于12000-14999元/平方米的价格区间，占前二十名楼盘总成交量的37.39％。除此之外，7000-8999元/平方米和9000-11999元/平方米两个价格区间是购房者所能接受的第二个价格阶层。在前二十名楼盘总成交中，此两个价格区间的成交量各占24.85%和24.23%，也是目前楼盘成交的主流价格。在高价区间里，21000-29999元/平方米的价格区间有较大量的成交，成为高价区间中购房者较能接受的价格。

成交均价7000元/平方米以下和30000元/平方米以上的最低端和最高端的两个价格区间成交表现较为弱势，主要是这一区间价位的楼盘供应非常之少。

板块方面，前二十名成交楼盘所处主流板块分布在九堡、下沙、申花路和滨江。其中，九堡板块以1779套成交，25.4％的占比成为板块成交的领头羊，代表楼盘是魅力之城、丽江公寓、左邻右舍等。下沙、申花路和滨江板块由于成交量和占比均较为相近，同列板块表现的第二个梯队，也是上半年楼市的主力板块。下沙板块成交代表楼盘是伊萨卡、世茂江滨花园和朗诗国际；申花路板块成交代表楼盘是万家花城、橡树园和文鼎苑；滨江板块代表楼盘是银爵世纪、海威国际和水晶城；湖墅登云路板块共成交709套，位列板块表现的第三梯队。这五大板块以高成交量成为上半年成交的主流板块，也是目前市场的热点所在。

相关阅读 · 楼市销售半年排行榜出炉 位列第四楼盘有点神秘