“你看到网上的新闻了吗？人行、银监会出台了一个规定，以后银行不能贷款给房产开发商买地了呢。”昨日上班后没多久，肖巧玲兴冲冲地跟老公打电话，探讨起来———“这样房产商的资金不是更紧张了吗？他们会不会把房子降价促销来回笼资金呢？”

肖巧玲的推测能成立吗？宁波几家大银行相关信贷部门的负责人表示，各金融机构严禁放贷给开发商买地，这个规定此前就在宁波实施，此次应该是重申，监管部门强调商业银行审慎发放房地产开发贷款。

那么，这个涉及房地产开发的规定，到底会对宁波的房地产市场产生什么样的影响呢？

上半年宁波楼市

销售持续低迷土地市场热度下降

宁波房地产交易中心的工作人员说，销售量进入下降通道已经成为事实，市场观望气氛浓重。4、5月份其实纳入网上售房系统的楼盘均有10个以上，但是销售量仅为1000套左右，比去年同期低了50%。

除了商品房销售量的下降，土地市场的热度也在下降。据宁波市国土资源局数据显示，截至上个月宁波市四区(海曙、江东、江北、东钱湖)共有10幅住宅商业用地进行出让，其中茶亭村地块由于拍卖价格未到土地竞拍底价而最终流拍。而从全国来看，土地拍卖频现“流产”。宁波今年上半年的土地拍卖数量也大减，2008年宁波四区出让住宅用地信息显示，仅有15幅住宅用地拍卖记录。“这个数量相比前两年应该说很小。”合润地产的徐总经理这样介绍。

“从竞拍加价就可以看出端倪，去年每轮加价达到几百元，甚至上千元，今年开发商的竞拍基本以每轮10元/平方米的最低起拍价格递增。”房地产业内人士郭先生认为，受信贷紧缩政策的影响，自去年年底开始，土地交易市场遭遇寒潮，不少开发商开始正视大量拿地的风险，已经让土地市场的热度大大降低。

监管新“紧箍咒”

买地贷款和小产权房按揭贷款遭禁

8月27日，央行和银监会联合公布《金融促进节约集约用地通知》，内容核心是要求各金融机构严禁放贷给开发商买地，另外再次重申各商业银行不得向小产权房发放任何形式的贷款。

人行宁波市中心支行和宁波银监局的反馈是还没收到这个政策。记者随后登录人行网站，看到了这个《通知》。

《通知》强调，今后四类贷款项目将受到严格控制：

商业银行禁止向不符合规划控制要求的项目提供贷款支持，禁止向违法用地项目提供贷款支持；

对于不符合国家标准、未取得国土资源部门用地批复的市政基础设施、生态绿化项目以及工业项目建设，不得予以任何形式的信贷支持；

严格农村集体建设用地项目贷款管理。对利用农村集体土地开发商业性房地产的，不得发放任何形式的贷款；对购买农村集体土地建设住房(小产权房)的城镇居民，不得发放住房贷款；

严格商业性房地产信贷管理。对国土部门认定的房地产项目超过土地出让合同约定的动工开发日期满一年、完成该宗土地开发面积不足三分之一或投资不足四分之一的企业，应审慎发放贷款，并从严控制展期贷款或滚动授信；对国土资源部门认定的建设用地闲置2年以上的房地产项目，禁止发放房地产开发贷款或以此类项目建设用地作为抵押物的各类贷款(包括资产保全业务)。

宁波反响

新规内容早在执行资金封闭管理将更严

“我也是在网上看到的这个通知。但通知里强调的几点，宁波的商业银行都在做啊。人行、银监会再次强调，可能是怕现在房产销售形势不好，开发商资金断裂而影响银行信贷资产。”说这话的人是农行宁波市分行房地产业务部的负责人。

这位负责人告诉记者，在《通知》出台之前很长一段时间里，房地产开发贷款的发放有两条“铁规”，一个是要开发商“四证”齐全，其中就有土地证，另一个就是项目35%资本金到位，也就是开发商贷款前须自备35%资金。既然要有土地证才能贷款，资金怎么会直接流向买地；至于对小产权房的贷款限制，宁波这边的银行向来都是执行很严的，再说这边的小产权房也不多。

另一家大银行的房地产业务部老总则称，开发商申请到的贷款要直接用于买地是不可能的，因为银行会对发放出去的资金进行严格监控。“但是不排除一个开发商有好几个项目在做，其中一个项目四证齐全而又有资本金，顺利贷到款后拨出一部分去用于买地的这种可能。”这位老总称，若开发商玩心眼，资金三转四转之后才用于买地，可能银行也很难监控得到。

农行宁波市分行房地产业务部的负责人表示，既然银监会、人行再次强调这个问题，商业银行更要审慎对待房地产贷款，以后要加强对贷款资金的封闭式管理，房地产开发商每笔钱出去要审批，而流向哪里也会受到监督。

而事实上，面对楼市观望气氛浓厚的状态，商业银行也已经在提高放贷门槛以控制风险了。宁波的银行、信托公司会挑实力较强、规模大、品质好的企业来放贷，对开发商资质的一般要求是二级以上，三级之中除非是非常优秀的开发企业。

影响分析

金融工具扼住房地产泡沫的命门

对于《通知》图行天下，银行业人士陈先生的看法是，商业银行对房地产开发贷款的发放会更谨慎，一些打擦边球的行为会被禁止，理论上说来，开发商的资金将由此更为紧张。

但他同时表示，由于我们宁波的房价只是稍微有所松动，价格还算坚挺，因此两个金融监管部门的政策所产生的舆论影响应该重于实际影响。“但如果房产销售一直低迷下去，有些开发商就会撑不住了，到时会对银行的信贷业务产生影响。”

记者询问了三家大银行，他们的答复是目前没出现一家房地产企业在贷款期限到了后还不出款的情况。

“象征性意义可能更大。”卓略房地产投资咨询有限公司总经理叶表华认为，“近期房地产行业中人都在讨论年底也许会有政策松动，国家是否会出台政策引导资本市场、房地产市场健康发展。这个信号也给了很多人希望，但是实际上目前央行、银监会、国土部等主管部门都没有出台具体的操作措施，现在又出了这一通知，我认为舆论影响应该重于实际影响。”

“该《通知》的出台，说明政府希望以金融工具来扼住房地产市场泡沫的命门。这样，既可达到中央政府节地节能的要求，也能一定程度上规避商业银行信贷风险。可以说，《通知》的出台，将对国内房地产市场产生巨大的影响，早些时候‘空手套白狼’的房地产经营等方式将要退出市场。”经济学家易宪容在博客上第一时间对《通知》进行了解析，他认为，《通知》以土地入手对国内商业银行该做什么不该做什么给出具体详细的规定。这些规定不仅弥补了国内对土地信贷管理制度不足的真空，而且也以金融工具的方式扼住了房地产泡沫的命门。