万科杭州公司昨天是短信、今天是媒体广告推出旗下四个楼盘以“青年置业计划”的名义，以7.3－8折优惠销售——这样的新闻无疑是震动杭城的，在杭州房产史上也是史无前例的。

虽然知道开发商现在日子比较难过；虽然预测今年下半年甚至明年上半年的市场都不见得会比今年上半年好；虽然了解万科一贯是以“快速销售”为导向，但房价打折到7～8折，在我十五年的房地产从业历程中，还是很少见的。印象中，在比较困难的1995－1996年，打折幅度也就在95折左右，低的92折，85折是很少见的，即便有什么关系户，一般也就是多个一二个点。

今天，听到很多开发商尤其是本土开发商，对万科的这一行为冠以“搅局”、“捣蛋”，甚至有人言“万科没钱了”……云云。那么，万科打折这一事件对市场有何影响？对其他开发商又有什么不利影响呢？

笔者以为，影响有三：

一是这一行为使得阶段性的消费者观望心理更严重，对价格调整的期望值更高，并在短期内寄希望甚至等待其他楼盘的“打折”。

二是对打折楼盘周边的可比性竞争性楼盘而言，部分意向消费者受万科打折影响被吸引而迅速下单，万科无疑抢占了这一市场，同时对其他楼盘的定价有一定参考调整影响，这些楼盘如果没有自己的拳头产品和特色，不积极应对，这段时间是比较难过的。

三是大部分开发商会静观其变，一部分开发商以赠送或暗降应对，还有个别开发商则紧密跟随。

那么，我们该如何应对万科的这一行为？

打折乎？

其实，每家公司对资金的要求与运作思路，将决定接下来是否参与打折或按自己的判断、方式出牌。我们假设，如果预测一年后的房价不涨，销售也难动，要一年后有起色；如果价格调整打折销售，销售会马上有起色。那么有两种方案可选择：一是按原价销售，一年后回收资金；二是现在按9折或者更低折扣快速销售回笼资金（如果市场对价格敏感，有承接力的话）。那么，我想有些开发商是会选择后者的。因为一则加快现金流少付贷款利息，回收资金；二则在这一年中还可以寻找更好的机会拿地或合作，以滚动开发。所以打折与否，其实是基于对市场的判断和对项目利润率、周转速度的要求。

同时，我们也应清晰地看到，万科本次打折的四楼盘，大多数属于尾盘，也有些是相对滞销的房源，万科优质的房源如阳光天际的排屋，并没有参与本次打折。

也正因为如此，所以绝对不会出现大家都来加入“价格战”的现象。因为一些实力强、项目有特色的公司一般不会加入，也不会惧怕价格战的；而一些实力较弱资金又有压力的公司，选择的道路也不多；最难过的倒是有资金压力但还没到一定程度，房子也卖了一半，还有一半不知怎么办的公司。如果有充足的自有资金，对资金的回报时间要求也不高，手上也就一二个项目，后续项目也不急着找的公司，一般是不会轻易降价的。

房地产市场毕竟不等同于股票市场，每家公司的运作模式不一、资金要求不一，因此万科模式（快进快出，以市场占有率为目标）不会也不应套在其他公司上，每家公司还是根据自己的产品、资金要求制定适合于自己的战略方案。

另一方面，对消费者而言，也不应抱着“只涨不跌”，“一跌退房”的心态。房地产业本身是个高风险高回报产业，房屋的首要功能是居住功能。如果等着跌价而不买房，那么表面是经济上没有损失，实际上你的生活质量在损失，难道你甘心更多时间用于等待房价下跌而不是把时间用来享受住在自己房子里的喜悦和归属。如果买房用来自住，涨跌其实是相对的心理感受。就像房价涨了，大家都会因为有套房而成为“百万富翁”，但如果这套房子用来自住，那么涨了，你也暂时不会卖掉；跌了呢，也不会卖掉。不过，心情不爽，倒是真的。但“以时间换空间”，房价总的还是要涨的。

至于打折后大多数想到要退房，那么，请试想一下，如果房价跌，你就可以退房；那么房价涨的时候，开发商是否也可以要求你退房呢？

这是个最好的时代，这也是一个最坏的时代。

让我们平静而理性地对待万科的打折市场行为。