从2007年下半年开始，深圳、北京、武汉等大城市的住房价格开始回调，进入2008年后，国内房地产市场的成交量急剧萎缩。假如目前疲软的房地产市场一直持续下去，甚至进一步萧条，届时中央政府维持房地产正常的成交量和稳定的房价的"救市王牌"到底有几张？会亮出多少？亮出以后会产生什么具体的影响？是每个有思想的专业人士的必然思考。为此，本报特邀五合智库总经理邹毅，撰文分析楼市今后的走势。
王牌一：控制土地供应节奏
具体方式：
1、稳定土地供应量预期
可能性：★★★☆☆
2004年我国的城市化水平大约40%，到2007年短短的三年竟达到了50%左右，今后中国的城市还将以每年1%的速度扩张。所以，假如出现了房市的萧条，应该适当增加土地的供应量来稳定开发商的预期，从而促进城市的发展。稳定土地供应量的预期，使得未来可以有持续的商品房可以供应，这样，当现在商品房的数量小于消费者所需购房的数量时，房价也不会暴涨。
2、平衡土地供应速度
可能性：★★★★☆
虽然中国必须严守18亿亩耕地面积的红线，但为了满足社会对商品房的需求，同时也为了城市化的进程，稳定土地供应量的预期还是十分必要的。特别是如果出现房地产市场萧条，这是个能从源头上解决问题的重要救市手段。掌握好"度"和"量"调节，政府救市前，应掌握开发商手上有多少空置土地，能够开发多少年，对这部分土地进行合理的开发利用；其次应当对市场进行全面持续的分析，了解市场的需求。当房地产市场萧条的时候，政府的这张救市王牌应该会亮出来。
王牌二：调节商品住宅开发
具体方式：
1、打开信贷调整空间
可能性：★★☆☆☆ 受美国"次贷"危机的影响，衰退现象已在全球实体经济中出现。这对于以出口拉动的中国经济而言，不是一个非常好的信号。从近期情况来看，随着CPI指数的逐步回落，对经济增长前景的担忧可能会让决策层重新考虑信贷政策的走向。房地产开发企业看到信贷政策放松的希望仍然存在。不过，房地产企业首先要解决的问题是，在信贷松动的政策出台之前，不至于在市场中失去生存的位置。
2、鼓励融资方式多样化
可能性：★★☆☆☆
在信贷紧缩的前提下，决策层鼓励多元化融资，是大势所趋。事实上，房地产企业也开始逐步意识到这一趋势。以这两年为例，以万科为代表的一批上市房地产企业已开始通过公司债的形式进行融资。同时，房地产信托作为一种替补融资方式，也为众多的房地产企业所使用。另外，作为国外较为重要的一种资金来源，房地产投资信托基金(REITs)概念虽然在业界流行已久，但相关立法和制度建设仍需决策层的进一步推动。
3、调整住房供应结构
可能性：★★★★★
要改变房地产市场的不利环境，政府就应该亮出加大非经营性用地的供给，大力支持保障性住房和政策性住房建设的王牌。只有非经营性用地的集中和规模放量，使土地供应结构出现明显的良性改善，平抑价格的目标才有可能实现，救市的目标才能够达到。2007年国家24号文件、经济适用房和廉租房规定等政策法规的接踵出台，使得我们有理由相信，国家在今后一段时期内将会出台更多的政策来鼓励保障性住房和政策性住房的建设。
王牌三：监管房地产销售
具体方式：
1、理顺交易环节的税费
可能性：★★☆☆☆
中国房地产的税费主要集中在开发投资环节，多而重；占有和交易环节税费相对偏轻，对个人占用几乎不征税。由于占有不动产的税赋较轻，个人投资购买房地产的预期收益便会很高，刺激了各类投资者的房地产需求，也在客观上鼓励了房地产投机行为。因此，在房地产市场萧条的时候，如果理顺交易环节的税费，对于首次购房者和想要改善住房环境的人们，政府可以考虑减免房地产交易环节的各项税收；而对于投机性行为，政府应该坚决抑制。
2、管理第二套住房的交易
可能性：★★★☆☆
央行出台了对购买第二套住房提高首付和贷款利率的规定，旨在遏制投机炒作，挤压一部分投机性购房需求。因此，当房地产市场萧条的时候，如果政府能够很好地管理第二套住房的交易，特别是监督各大商业银行执行第二套住房的各种政策，那么对于控制房贷风险，引领个人信贷金融市场乃至房地产市场步入正常轨迹将起到"转折性"的作用。
王牌四：刺激市场需求
具体方式：
1、调整公积金贷款政策
可能性：★★★☆☆
主要的调整政策包括：第一，调整住房公积金贷款最高限额。借款人只要符合贷款条件，贷款最高额度应该可以做相应的提高。第二，降低住房公积金贷款首付比例和贷款利率。特别是对于购买经济适用房等保障性住房及90平方米以下的小户型住房的，就应该优先满足购买保障性住房的住房公积金贷款需求，同时，应该降低他们的首付比例以及贷款利率。
2、给予一定购房优惠
可能性：★★★☆☆
通过减免税费或给予补贴，使得房地产税费能够得到减免或延迟收取，同时按不同的购房面积给予购房者不同的购房补助。而且可以借鉴一些城市以前的做法，规定在一定时期内购房的话，可以享受购房后起算的个人所得税抵扣。可以出台一定的政策，规定外来购房者在一定范围内购房，或者房屋总价达到一定数目时，可申领常住户口，或者享受与常住居民同等的福利等政策来挽救萧条的房地产市场。
王牌五：降低外资进入门槛
可能性：★☆☆☆☆
对于进入的外资，应该还是会区分地区和类别的，然后加以正确的引导，尽量避免热钱的进入和外资的群进群出。因此，即使房地产市场真的出现了萧条，中国的限外令是绝对不会放松的。
其他王牌：创造良好的经济环境
可能性：★★★★☆
美国在遭受次贷危机的时候，已经出台了许多志在刺激房地产市场复苏和经济回暖的各种方案，虽然现在的效果还不是十分的明显，但是实行一个政策总是需要一段时间。借鉴美国的经验，如果中国的房地产市场萧条的话，中国政府应该也会出台相应的经济刺激计划来改善宏观经济环境。不同于美国的方案，中国出台的这些政策主要是来创造一个良好的宏观经济环境，而不是单纯的针对房地产市场。
虽然这些措施在房地产市场萧条的时候难以立竿见影，但是从长期来看，政府的救市措施还是能有效防止房市长期走熊，摆脱房地产市场波动的趋势。
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